抛开潘石屹夫妇自带的名人效应，SOHO中国纷繁的交易不过是几栋写字楼的买卖而已。

 

　　3月25日，SOHO中国有限公司发布截至2019年12月31日止年度业绩公告。

 

　　这份成绩单披露了过去一年潘石屹夫妇的成果与努力，与之前的财报相似，由开发散售模式转为自持后的SOHO中国年度财报并没有惊喜和秘密可言。

 

　　不过，当我们用另一个视角看待这份财报，你会发现它里面藏着SOHO中国私有化的正确性。

 

　　与其他零售、酒店、公寓兼而有之的商业地产商不同，从投资物业类型来看，SOHO中国更加纯粹，绝大多数资产都是写字楼。这就使得SOHO中国的周期性特征愈发明显，当经济景气，写字楼租金上涨、空置率下降；反之，则租金下降、空置率上升。

 

　　根据戴德梁行的市场报告，北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降。第一太平戴维斯更是预测，2020年，随着写字楼新增供应量续增，空置率上行和租金下行的压力将进一步加大，租金回报率可能走低。

 

　　今年，可能是过去十年租金持续上涨趋势的终结，这也体现在SOHO中国主要投资物业项目的出租率上。

 

　　2019年度，SOHO中国实现营业额约人民币18.47亿元，2018年约为人民币16.68亿元（剔除已售项目租金收入），同比增长约11%，其中成熟项目租金收入同比涨幅约5%。

 

 

　　SOHO中国目前在持的主要物业投资项目一共9个，分别是光华路SOHO II、望京SOHO和SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、丽泽SOHO和前门项目。

 

　　其中，外滩SOHO和望京SOHO曾被SOHO中国董事会主席潘石屹称为“永远不能够销售的”核心项目。

 

　　位于上海的古北SOHO刚于今年2月开业，出租率为67%，是SOHO中国2019年业绩增长的主要贡献方之一。而被称为“夜空之眼”的北京丽泽商务区新地标丽泽SOHO已于去年正式开业，也将是SOHO中国2020年业绩增长的重要来源。

 

　　我们可以看到，随着经济下行和疫情影响，除了SOHO天山广场项目和新建成的丽泽SOHO、古北SOHO外，其他项目在出租率方面都有不同程度的下降，写字楼受经济周期影响巨大。

 

　　潘石屹自己也说，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%、6%，中国租金回报率都不好意思说。如果未来几年间全球以及中国经济仍然下行，那么这个租金回报率是难以大概率提升的。

 

　　不过，“瘦死的骆驼比马大”，即使不做房开业务，占据中国一二线城市核心位置的SOHO中国当然不只靠租金挣钱。

 

　　过去十多年以来，由于国内房价的全线大幅上涨，绝大部分的商业地产运营公司的账面净利润都严重依赖于旗下自持物业的账面资产价值增值，从上述对比来看，SOHO中国显然也并没有例外。

 

　　数据显示，截至2019年12月末，SOHO中国的投资物业（SOHO系列）总额为618.3亿元，占其总资产比例达96.09%；负债总额为326.12亿元；净资产为360.7亿元。这些投资物业就是公司持有的位于京沪核心商业地段的写字楼，如外滩SOHO、望京SOHO等。

 

　　过去几年内，SOHO中国先后出售过一系列自持物业，几乎所售项目价值均高于账面值。比如2016年出售的SOHO世纪广场，出售价格比账面价高21%。这次出售的停车场资产包，溢价率高达将近50%。

 

 

　　手上投资物业的不断增值，也给了潘石屹夫妇卖楼和分红套现的可能。

 

　　SOHO中国自2007年上市至今的13年间，累计实现归属上市公司股东的净利润457.95亿元，同时累计向全体股东现金分红207.78亿元。分红比例达到43.48%——潘石屹、张欣夫妇作为SOHO中国持股比例高达63.93%的实际控制人，13年间共从中拿走了133亿元的分红派息。

 

　　值得注意的是，虽然账面资产价值增值不断，但SOHO中国短期偿债压力仍不容忽视。

 

　　报告期内，SOHO中国总借贷共计约179.99亿元。一年内到期的负债总额为16.32亿元，其手头现金仅为12.06亿元，约人民币9.86亿元将于一年以上二年以内到期，约人民币39.24亿元将于二年以上五年以内到期，约人民币114.57亿元将于五年以上到期。当期净利润同比大降32.25%至13.2亿元，短期偿债压力不容乐观。

 

　　在种种压力下，潘石屹夫妇如今甚至搭上了黑石集团，干脆连公司都卖掉了。

 

　　若本次私有化完成，SOHO中国5年来累计套现金额将接近600亿元。此前四年间，SOHO中国相继出售SOHO静安、SOHO海伦、凌空SOHO、SOHO世纪广场、虹口SOHO和外滩地王等资产，累计录得285亿元。

 

　　在最新的胡润百富榜上，潘石屹、张欣夫妇以220亿元财富排在第153位。

 

　　退出SOHO中国的潘石屹也已经开始了版图重启计划。企查查显示，潘石屹最新注册成立多家公司，而大股东均系来自香港的投资公司。

 

　　这或许是潘氏家族海外资产布局再度重启的前兆。

 

　　目前，潘石屹夫妇的儿子潘瑞在英国攻读雷丁亨利商学院房地产系博士学位，同时在当地成立了EREC Estates房地产公司，并拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

 

　　有观点认为，潘石屹手握那么多地段稀缺的投资物业，却把产权卖给个体散户，再加上旗下物业公司水平有限，这属于一手好牌打得稀烂的典型。这种说法是否立得住脚，还待后人评说。

 

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