回顾2018上半年北京甲级写字楼市场、展望未来
发布时间：2018年07月19日分享到： 2018 年上半年，北京甲级写字楼市场共有合计约25.0 万平方米的三个新项目完工入市，总存量半年环比上升约4.0%至662 万平方米。受益于稳定的经济发展态势，租赁需求亦保持稳健。其中IT、金融、专业服务等行业仍为需求的主要驱动力。净吸纳量在2018 年上半年达到24.4 万平方米，较2017 年下半年上升约54.2%。上半年活跃的租赁市场也将全市平均空置率半年环比拉低0.2 个百分点至8.1%。其中新兴子市场表现亮眼，大量空置面积被快速吸纳。就租金而言，在需求稳定且供应有限的子市场及上半年表现活跃的子市场均录得不同幅度的租金上扬。因此，虽然上半年的新增供应均选择以低于全市平均租金水平的价格入市，且发展较早的子市场因竞争加剧、楼宇品质等因素租金受到小幅冲击，但2018 年上半年全市平均租金水平仍维持在人民币331.7 元每月每平方米，与2017 年末持平。此外，一宗位于非核心区域的写字楼整售交易在2018 年上半年被录得。
展望未来， 2018 年全年的新增供应将达北京市甲级写字楼市场的历史顶峰。下半年有6个合计约66 万平方米的项目计划新增入市。其中，72%的供应位于丽泽金融商务区和CBD 核心地块，这两个子市场也将成为未来5 年新供应的目标区域。伴随着大量新项目的入市，我们预计北京市整体空置率在2018 年底将由目前的8.1%被推升至约11.2%。虽然新增供应大幅增加，但受坚实需求的保障，位于成熟核心子市场的高品质项目大都已取得理想的预租情况，业主对即将迎来的供应高峰也普遍乐观。因此我们预测租金仅将面临小幅下降，预计2018 年末将比第二季度末下降0.9%至328.7 元每月每平方米。优质商铺物业市场强劲的需求推动空置率持续下调，租金小幅提升2018 年上半年，北京优质商铺物业市场仅有一个新项目入市，市场总存量半年环比增加1%至约566 万平方米。
随着个别项目大面积空置逐渐被吸纳，整体空置率半年环比下降0.5 个百分点至2.6%。通过对新技术的运用，购物中心运营商能够更为精准地定位消费者的需求，从而有针对性地持续调整租户和业态配比。餐饮业态持续保持蓬勃发展的态势，服饰品牌拓展速度有所提升，同时生活休闲类品牌也录得大量新租。新零售业态持续大规模扩张，为新开业项目保证出租率奠定了坚实基础。传统零售业态也不断推陈出新，以满足消费者日益多元的需求。2018 年上半年北京优质商铺物业首层平均固定租金比2017 年末增长1.0%至人民币824.0 元每月每平方米。其中，核心区域租金半年环比增长0.8%；新兴区域租金半年环比增长0.3%。投资市场成交频繁，共录得四笔大宗交易，其中包括两宗资产包交易。
展望未来，建筑面积总计约32 万平方米的四个优质商铺物业有望于2018 年下半年入市，即将入市项目租赁进程良好，预计将使得空置率在2018 年末持续下降至2.4%。预计未来餐饮、服装、生活休闲等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目不断通过品牌调整来提升项目吸引力，同时保证租金收入的稳定增长。新增项目平均租金将大体与市场水平相当，因此我们预计2018 年下半年租金将比上半年小幅提升约0.3%。京津廊优质物流物业市场：需求延续高涨态势，租金涨幅创历史新高2018 上半年，京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约12.6 万平方米的两个优质物流物业完工入市，新增项目分别位于北京及天津，廊坊无新增供应。区域市场总存量半年环比扩大2.3%至约552 万平方米。
区域内针对优质仓储面积的需求延续去年底的高涨态势，2018 年上半年继续保持强劲。绝大部分现有项目及新增供应均已达到满租，电子商务零售商及第三方物流仍为主要需求来源。上半年北京及廊坊优质物流物业市场均维持满租状态，天津空置率半年环比下降3.3 个百分点至1.8%。强劲的需求以及有限的可租赁面积与新增供应推升区域内平均租金创历史最高涨幅；其中北京优质物流物业市场平均租金半年环比攀升11.7%至48.0 元每月每平方米，天津及廊坊优质物流物业市场分别半年环比增长10.8%与9.1%至人民币29.7 元每月每平方米及人民币35.6 元每月每平方米。投资市场内，由于优质仓储项目极为旺盛的需求以及其较高的投资回报率，目前物流业已成为最受投资者关注的领域。鉴于京津廊区域内仓储用地供应十分有限，且大部分现有项目业主倾向于自持，因此整售成交多为基于股权/整体收购的老旧工业物业。
建筑面积共计约75.9 万平方米的十五座优质物流物业计划于2018 年下半年入市，其中大部分将位于市场新兴区域。北京优质物流物业市场预计将有三座新项目完工入市，天津与廊坊将各有十座及两座。鉴于国内电子商务产业仍处于高速扩张期，来自电子商务零售商及相关第三方物流供应商的大面积仓储面积需求预计将在未来数年内保持旺盛。
受惠于此，区域内新增供应或将在短期内被迅速吸纳，市场空置率将大体保持现有水平。得益于京津廊区域强劲且稳定的租赁需求，以及核心市场相对有限的新增供应，租金将维持稳健的增长水平；北京、天津及廊坊优质物流物业市场平均租金预计半年环比涨幅分别为2.7%、3.0%及2.6%。随着京津廊优质物流市场核心区域愈发缩紧的土地供应以及几近无可租赁面积的现状，拥有未来供应的新兴区域预计将引发市场更多的关注。此外，北京新机场即将于2019 年正式启用，我们相信固安及永清等临近新机场的河北区域或将成为下一个仓储热门市场，并吸引来自国内外业主及租户的新一波强劲需求
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