盈大地产对盈科中心暗盘发售或已完成

    2月下旬，北京盈科中心开价40亿元人民币(约47.3亿港元)暗盘发售的消息不胫而走。

　　李泽楷旗下的盈科大衍地产公司(以下简称盈大地产)最终公开承认，最近是有若干第三者已表达了收购盈科中心的意愿，公司对投资机会持开放态度，但并未作出任何决定。

　　“这栋楼迟早是要卖掉的，没有悬念。”一位知情人在3月初接受《地产》记者采访时表示。虽然究竟买家是谁、谈到何种地步仍未有消息传出，但是，“估计交易快完成了”。

　　二度叫价

　　落成于1998年的北京盈科中心，坐落在北京市朝阳区东三环的长虹桥边，隶属于繁华的CBD商圈的北部，相距燕莎商圈亦不远。该项目由李泽楷旗下的电讯盈科持股62%的盈大地产持有，总建筑面积约22万平方米，目前的业态构成为两栋甲级写字楼、两栋高级服务式公寓，及近3.8万平方米的太平洋百货购物中心。

　　从2008年开始，北京盈科中心便被打上了“待售”的标签。2008年4月，盈科大地产发出《磋商出售北京盈科中心》公告，称“正在与有意买家商讨出售其于北京盈科中心的权益。”

　　据悉，那时该项目的未售部分总建筑面积为169915.83平方米及861个车位，根据2008年2月29日进行的估值，市值可达41.03亿港元。盈大地产当时声称：“尽管出售的价格、时间及其他条款尚未落实，但预期北京盈科中心的净收购价将在41.03亿港元正负5%这一浮动范围内。”

　　当时更有媒体爆料，在盈大地产估值前，便有新加坡机构投资者Pacific Star Group拟以约5.5亿美元收购，另两家美资财团也表态，会出更高的报价。但或是金融危机的影响，北京盈科中心并没有在2008年成功出手。

　　近3年的时间过去了，市场盛传这次北京盈科中心的叫价是40亿元人民币(约47.3亿港元)，算来前后两次的要价相差无几。一位不具名的业内人士直言：“要么是当时高估了，现在是合理价格；要么就是现在有些低估。”

　　若以北京盈科中心未售面积近17万平方米，40亿元人民币的预计成交价计算，每平方米才2万多元。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，北京盈科中心所处地段，目前的拿地成本每平米就得2万多元。

　　写字楼散售的话，这个地段4万-5万元/平方米的售价是没有问题的；机构整栋拿，每平米至少也得达到三万七八。这个地段的百货日租金也就5-6元/平方米的水平，超市每日每平方米3块多。如此推算，百货的每平方米售价最多3万多元。“以土地价值论，这个租金水平没有很大的吸引力。若改成拆散出租(店中店形式)，每平方米可达5万-8万元。”

　　在蔡宇翔看来，三年前市场不好，有这么多现金的人不是很多，不容易找到买家，“40亿不具吸引力”。但今天，“想买的人多了起来，同样的价格放在今天是可以接受的。”

　　成败大客户

　　据一位知情人士透露，从租金算回报，北京盈科中心的“账”肯定算不过来。

　　未通地铁10号线的时候，其所处地段的交通并不十分方便，车辆进出都要走南面的路，一旦堵车就麻烦了。那时的太平洋百货的日子不好过，日流水才几十万。

　　而写字楼部分，在2004-2006年的租金水平还是相当可观的，因为出租率很高，很多面积都被大客户内部的扩租消化掉了。但是，“盛极而衰，当几个大客户的扩租需求都撞到一块，无法实现的时候，必然要有大客户走掉。”按照这位知情人的说法，过往的诺基亚(2008年搬迁到亦庄)、强生(2009年迁址到华贸中心)、IBM(2010年搬到盘古大观)的迁出，是北京盈科中心面临过的几次大考。“诺基亚出走后，曾经有过很长时间的空置，造成很大的困扰。去年IBM出走，也同样让业主很着急。”

　　在这位知情人看来，2008年到现在，北京盈科中心的写字楼租金没有大起大落的变化，一直处于比较低位的水平。但客户群体很好，比较讲究客户层次主要是外企和世界500强企业。

　　2010年10月，IBM搬走让北京盈科中心腾出来的1万多平方米的面积，正好被中信银行相中，双方谈得很深入。“但就在即将签约之时，中信银行方面忽然听到该项目要出售的消息，便想再找别楼。随后，北京盈科中心的大老板从香港赶来，跟中信银行的大老板见了一面，表示买卖不影响租赁，出售会带着租约。中信银行方面衡量再三，考虑到北京盈科中心业主的口碑，最后还是签了约。”

　　“带着租约卖，租金是很重要的一个指标。”该人士推测，中信银行占了最好的楼层，支付的租金并不高，或许都达不到120元/平米，肯定不会比IBM在的时候好IBM之前不断续租，最后的租金并不低，不比当时的市场价便宜。“中信的租金肯定比当时的市场价低了不少。”

　　实际上，IBM的出走本是盈科拔高租金的一个很好机会。在2010年11月份和中信银行最终签约时，盈大地产可能并没有意识到中信银行当时很难在核心地段的其他楼宇里，找到合适的一万多平米的面积了。“租金即使再提高20%-30%，中信银行或许也能接受。”

　　更何况，本身CBD的租金一直在走高。IBM走后的空置面积，若分成一层一层去出租，所得的租金会高很多，可以增加将近40%。“从去年10月份，分几个客户谈，相信到现在也能把空置的面积都消化掉，租金可以做到160-170元/平方米。现在还有面积的话，可以实现180-190元/平方米，甚至是200元/平方米以上。”

　　目前，北京盈科中心的客户中，波音在扩租，中信银行又来了“超大的客户还是比较多”，大客户太多的问题仍然存在：一旦大客户的扩租需求不能被满足，便会选择离开，进而造成很大面积的空置。“除了不稳定，租金收益势必会下降，很难再背回来。在一个楼里，招牌性大客户所占面积不要超过25%。”

　　该分析人士认为，从2008年末到现在，北京盈科中心的信息沟通能力和活跃程度都略显不足。据说，直到IBM跟盘古大观签完意向，交完定金，准备装修的时候，才知道其要走。而那时候，市场上绝大部分的代理机构都知道IBM要走了。

　　“虽然现在很多软硬件更新的楼起来了，北京盈科中心仍然可以算是市场内比较高端的楼盘。因为它的客户组成，它的地位一直在，只不过它没有把这些客户品牌的号召力转化为利润。”

　　套现后淡出？

　　据传，此番的暗盘出售，感兴趣者不少，既有开发商，也有投资机构。亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，港资对北京盈科中心所处区域的认同度很高，未来这个商圈将更休闲娱乐和国际化，“港资和外资的兴趣会大一些。”

　　“归根结底，北京盈科中心是一个已经开业10多年的项目，最终是要有运营能力的人来接手。”同昌盛业北京资产管理顾问有限公司董事总经理唐耀指出：这个项目的商业部分太平洋百货，马上就要合同到期，正好也是商场改造转型的机会点，“拿过这个项目，就要马上把增值空间做出来。”

　　“约20万平方米的体量，40个亿的价码。太大了，可能有些企业一口气吃不下来，会以某种联合体的形式竞标。”唐耀进一步解释道：比如将商业给予那些愿意长期持有的机构或者开发商，办公楼和住宅部分给另外一个人可以再次变现，再转卖。住宅已经有部分出售过了，办公楼起码可以分整层销售，因为市中心能够整层销售的写字楼供应几乎为零。

　　值得玩味的是，北京盈科中心乃李泽楷在内地最早开发，唯一持有的地产项目。从盈大地产当前的布局看，北京盈科中心成功售出，将只剩下香港、日本和泰国的物业。但北京盈科中心待售的两次流传，最起码都给盈大地产的股价带来了不小的上涨。

　　李泽楷的盈大地产这么多年，只在内地做了这么一个差强人意的项目，并未有其他的后续项目跟进开发。或许，李泽楷之意不在追求利益的最大化，需要套现做地产以外的事情。短时间内套现一笔可观的利润后，“淡出”内地房地产，择时再入，倒也符“小超人”李泽楷的做事风格。