中国商业地产在如履薄冰中前进

发布时间：2011年03月16日分享到：

　 近年来，随着我国经济的持续发展，城市化进程的不断深化，人民生活水平的逐步提高，商业地产迎来了大发展的新时期。商业地产作为能够有效增加城市活力，提升城市形象，满足人们日益增长的生活消费需求的城市高端功能区，是提高我国城市化发展水平，实施扩大内需战略，建设“宜居、宜业、宜乐”城市的重要领域。

　　然而，在商业地产呈现一片兴旺发展势头的背后，当我们深刻审视新兴的商业地产行业在发展中面临的困境和问题时，却不由不陷入深深的忧虑之中。

　　一、行业资源条块分割

　　我国的商业地产刚刚处于起步阶段，还未形成完整的行业体系。突出地表现为开发与商业两大领域仍呈现出条块分割的局面，行业资源亟待整合。

　　随着现代商业的蓬勃发展，商业的内涵日益丰富，对商业地产的发展提出越来越高的标准要求。

　　传统商业拥有着远较城市更为悠久的历史，在漫长的历史演变中，逐步积淀形成了包含着丰厚的人文、社会底蕴和地域、民族、品牌特色等众多属性内涵的复杂体系。而以促进消费需求为特征的现代商业的兴起，彻底改变了传统商业停留于满足生活需要为主的面貌，由此，商业的发展进入到了立足于充分发掘需求，通过品牌引领消费潮流的崭新阶段，并进一步赋予了现代商业突破消费习性差异的强大扩张能力。如今，当代商业已经渗透到社会生活的各个领域，在精心装扮着人们生活色彩的同时，形成了异常丰富的内涵和庞大的体系。在业态形式上，商业地产包含了满足人们在购物、消费、娱乐、休闲、旅游、商务等方面需求的各类设施。根据在城市中的地位，商业地产可划分为城市商业中心区、副中心区、区级商业中心区和社会商业网点。在空间形态方面，主要有区、街、店、铺等形式。在商业形态上，包含着Mall、购物中心、百货中心、专卖店、零售类店铺，以及城市主题公园、风景旅游园区、休闲度假区之类的主题商业等多种形式。而现代商业在经营理念方面，着重围绕树立良好的形象和信誉、提高服务质量，增强扩张能力，普遍采取品牌化、标准化、特色化的发展战略。上述商业类别在商业定位、发展策略、开发建设方式和经营模式等环节，又都有着各自的特殊性和差异性。

　　在现阶段，商业领域对于开发商而言，无疑是崭新而陌生的。开发商面对如此内涵丰富、领域繁杂、建设经营体系复杂、商业习性多样等一系列问题，难免将“望商兴叹”。

　　我国商业地产目前处于行业初期发展阶段，处境十分尴尬：善于开发的地产界短于商业经营，长于经营的商界却止步于开发。同为传统领域的两大行业偏偏又有着各自巨大而顽固的行规惯性。因此，及早推进两大领域实现优势互补、资源共享，培育完整的产业体系，对我国商业地产的发展将具有战略性的作用和意义，也将是我国、商业地产行业步入良性发展轨道的先决性条件。

　　二、规范标准缺失

　　商业设施在城市中占有重要的地位，对促进城市的发展发挥着重大作用。商业设施在城市中以网络化的形式存在，占据着重要的节点性空间，是稀缺性的城市空间资源。大型商业设施的建设，往往对城市的布局和重心产生重大的影响。商业专项规划理应成为城市规划设计规范中的重要内容，围绕着城市商业的发展战略、地位性质、规模总量、形态布局、模式类别、业态结构等主要环节，建立完整的规范性体系。

　　受历史上原有体制的影响，我国目前尚无城市商业规划设计标准，现行〖城市规划设计手册〗仅依据〖城市居住区规划设计规范〗(GB50180--93)在社区商业部分做了部分规定，对城市商业规划设计的指导作用几近空白。

　　规范的缺失不仅仅令规划设计缺乏技术依据，也反应出规划领域对现代商业的研究认识、技术储备和规划设计水平的不足。我国目前的城市商业专项规划多采取案例分析、比较分析等间接方式，详规的编制往往难以深化、细化，真正形成符合城市商业特征、兼顾市场开发要求、合理可行的方案。在实施过程中，被开发商视为累赘的商业设施更是“不招待见”，规划条件时常再次缩水，出现了种种不合理现象。如商业和配套的公共、交通、物流仓储空间常常在住宅开发优先的利益驱动下，被大肆压缩侵占，甚至调整变更商业规划，以种种名义将商业经营面积转化为可销售面积。

　　在商业建筑设计领域中，同样存在着不同程度不规范、不健全的问题。更为严重的是，现有的设计体制和流程未能充分吸收借鉴国际上成熟的经验和做法，建立起以“定制设计”、“内部设计”和“精细化设计”为主导的商业设计模式。经常性地出现商业定位、商业形态和业态结构布局等基本功能要求尚未确定的情况下，设计先行，于是便屡屡发生了盲目的建筑设计方案应对说不清楚的规划审查的现象。同时，国内经验成熟的专业性商业设计机构较为稀少，设计能力和水平有待提高，更增添了商业项目的风险性。

　　注重品质、追求时尚的现代生活方式推动着当代商业步入异常活跃的发展时期。商业领域日益扩展，时尚商品更新换代愈发密集，新的品牌和经营模式不断涌现，品牌商业的加速扩张，商业经营的标准化进程持续深化，由此形成的海量商业信息数据，对商业地产行业发展和项目的建设经营都有着至关重要的作用，但因缺少权威性的部门机构组织开展相应的数据库建设以及长期的维护更新工作，致使这项基础性工程至今止步不前。

　　规范标准的缺失，必然严重影响我国商业地产的发展水平和发展进程。

　　三、市场开发模式的缺失

　　“先建房、后招商”是目前在商业地产项目开发建设中普遍存在的不合理现象。主要原因在于，我国商业地产开发企业正处于转型过程中，对商业地产的特征和规律认识不足，尚未建立起成熟完善的开发经营管理模式。

　　我国绝大多数房地产企业是以“被动”的方式进入到商业地产领域中的。随着我国城市化进程的深化，城市建设已从房地产开发为主线，逐步转向重在提高城市发展水平的综合开发，商业商务地产比重不断加大，商住配套开发成为城市建设的主要模式。房地产企业在快速的扩张之中，手中积累的商业地产项目规模也在逐渐增长，加之受到开发时限的政策要求，房地产企业不得不在既无充分准备和基础，又不具备相应能力的情况下，被动而仓促地进入到跨越巨大、完全陌生、文化底蕴深厚的商业地产领域。时至今日，“谈商色变”的“恐商”心理在房地产企业中普遍存在。

　　商业地产与房地产之间存在的巨大差异，预示着房地产企业将罹受涅槃般的转型之痛。抛开行业背景的差异性，在市场项目层面，商业地产以重在商业资源的拥有，取胜于长期的经营为主要特征，具体表现为体系复杂、环节多、投资大、周期长、风险高，且经营性竞争激烈，调整频繁，资本市场融资标准高，需要凭借长期的经营树立良好的形象信誉获得物业租赁收益和资产增值收益。因此，商业地产被国际上誉为“不动产中的贵族”，大多成为一些实力雄厚的百年品牌企业专属领域，新兴企业难以进入的“禁区”。相比之下，房地产项目重在土地和资本的储备规模，视现金流为生命线、年报为生死薄，其短期投资、销售回报的投机性收益经营方式，在理念和体制上与商业地产存在着难于协调的矛盾关系。开发商涉足商业地产，需要转变经营观念，改革经营管理体制，探索项目开发经营管理模式。同时，需要制订发展策略，选择商业模式，培育商业资源，塑造商业品牌，组建专业化团队，建立商业地产与房地产开发的有序协调机制，调整投资管理和资本运作方式等。可以预见，这种转型的广泛性，将使地产排行榜位上的企业，无论高低，都要从头起步；这场变革的深刻性，将随着一批现行企业的转型成功，彻底改变地产界的现有格局；这样调整的挑战性，将使一批企业或将永远地止步于商业的大门外！

　　市场领域存在的问题，已致使项目建设、企业转型、行业发展面临着巨大的风险，而及早建立并推广符合商业地产发展内在规律的“定制”开发经营管理模式，已刻不容缓。

　　四、行政主管部门职能的缺失

　　在我国商业地产近十年来的发展过程中，一直缺少行政主管部门的有效管理。商业地产有着关乎提高改善国计民生的长远而现实重要作用和意义，涉及建设、商业、科教文体卫和旅游等众多领域，在项目建设、企业进步、市场开拓以及产业、行业发展等各个层面，普遍存在一系列问题的情况下，迫切地需要相关政府部门采取行动，制订措施，统筹协调，营造有利的环境，彻底改变行业目前松散、无序的局面。

　　商业地产行业的建设急需行政主管部门以提高行业生产力发展水平为标准，突破现有计划性的纵向条块分割的宏观行政管理体制的局限，顺应产业化横向协作的微观市场经济运行体制的发展需求，树立牢固的服务意识，求真务实，讲求实效，将职责落到实处，真正体现科学发展的本质要求。

　　商业地产行业的发展更需行政主管部门改进、完善行业管理的方式方法，不再停留于政策管理、宏观调节的层面，而是结合我国行业发展阶段水平，统筹微观市场建设的实际需要和行业发展的长远要求，承担起市场建设和行业管理的双重职责，以创新的意识，积极探索符合国情特色的行业综合管理模式，克服阻碍行业前进的矛盾和问题，走出一条高效的跨越发展之路（来自新浪商业地产）