87.5%为商住项目 小户型居多

    2010年第四季度至2011年2月21日，共有16个项目开盘入市，其中仅有两个为标准写字楼，其余均为商住两用项目，占比87.5%。这类项目面积偏小均在百米以下，以40平米—60平米居多。此外，与标准写字楼项目，单价低，总价少，让商住项目较标准写字楼相比投资门槛相对较低。与普通住宅相比，商住两用项目不受限制贷款、限制购买的政策影响，商业立项可注册公司，入住经济开发区、产业园区享受优惠政策的特性，使其在使用功能上具备了更多的可能性。

五环外在售项目占比50%

    2010年第四季度至2011年2月21日，开盘在售的16个项目中，除丰台、宣武区域内开盘，其余项目均地处四环外，占比81%。其中，五环与六环间，包括大兴及朝阳与通州接壤地区，共有8个项目在售，占据新增放量的50%。目前，成熟商圈内的主流商业项目多为标准写字楼，这类项目多位于商业配套成熟、商务氛围浓厚的区域，来自土地的增值空间远远大于普通物业，可以持续性产生租金收益，长期产生资产增值。与这类项目不同，商住两用销售型项目多在4环以外的区域。

    其中，朝阳区域内开盘项目多位于CBD东扩辐射区及通州新城区域中间，该区域属于起步较早的新兴区域，紧邻中央商务区的绝佳位置，轨道交通和地下道路交通的逐步完善都使该区域具有其他区域不可比拟的升值潜力。大兴区域内，涵盖亦庄经济开发区，区域内配有地铁大兴线、亦庄线贯通南北，轨道交通的完善，或将成为区域发展的触媒，加速大兴区域内，办公物业的价值提升。统计数据显示，统计期间内大兴在售的开盘项目共计4个，涵盖了商住两用房、标准写字楼两种物业，其中两个位于亦庄经济开发区内，在税收、建设贴息等方面享受优惠政策。

　　图为2010Q4至今开盘在售办公物业区域信息统计

图为2010Q4-至今开盘在售办公物业区域统计

2011年售价普涨 最高涨幅达37%

    据数据显示，2010年第四季度至2011年2月21日期间开盘在售项目中多数区域的项目销售单价在开盘后有所上涨，其中朝阳与通州接壤区域平均涨幅为8个区域之首达14%；区域内平均开盘单价为21825元/平米，目前平均售价为24500元/平米。其中，有三个项目地处东五环至东六环之间及通州区域，开盘价格区间在18000元/平米—28000元/平米；统计期间内，涨幅最高的为位于紧邻CBD东扩区的中建玲珑山，截止目前售价较开盘售价上浮22%，领涨区域内其他入市项目。

    新增放量同样较多的大型区域也有上佳表现，区域平均涨幅达12%。区域平均开盘单价为22027元/平米，截止目前平均售价为24060元/平米。其中，标准写字楼的开盘单价突破两万，截止目前售价较开盘售价涨幅约为37%，达30000元/平米。

    丰台区2010年第四季度至2011年2月21日期间，共有三个办公物业项目入市，均位于南三环至南四环间，皆为商住两用项目，区域平均开盘单价为30666元/平米，截止目前平均售价为30233元/平米，区域平均售价降幅达1%。其中，方恒偶寓大厦开盘价格区域内最高为40000元/平米，截止目前售价38000元/平米，降幅达5%。

    同样出现售价下降的区域还有距离城区最近的宣武区广安门商圈涉及项目，该项目开盘单价超过4万，位于所有项目之首，后期发力略显不足，目前销售价格较开盘时下降2%。

　　图为2010Q4-至今开盘在售项目统计(来自新浪商业地产)