银根紧缩、资本市场股权再融资渠道不畅，国内房企融资更显艰难。新年伊始，内地房企正在形成高息举债的融资潮。

    恒大地产近日公告称，共发行92.5亿元以美元结算的人民币高息债券，分三年期和五年期两个品种，息率分别为为7.5%和9.25%。这也是继瑞安房地产、华南城、中骏置业先后在境外资本市场成功发行离岸人民币融资债券之后，不到半个月时间里，连续四家上市房企公布发债计划，掀起了一股境外融资潮。

    到底是房企资金链危机，还是对来年扩张作未雨绸缪的准备？

内地房企再掀境外融资潮

   去年12月底，瑞安宣布成功在境外发行30亿融资债券；时隔几日，在香港上市房企华南城也宣布自己的融资计划。1月7日，中骏置业在国际资本市场上发售五年期以没有结算的合成债券，并成功募得20亿元资金。

   而去年销售额突破500亿的恒大地产，也紧随其后给这场开年融资大戏推波助澜，融资额高达92.5亿元。

   恒大公告称，计划将不少于45%的集资额用于偿还境内银行借款和作为偿还银行贷款的准备金，而将剩余款项用于为现有及新增物业项目提供资金。

   对此，国信证券房地产行业分析师方炎认为，由于去年各大房企销售业绩大增，而今年销售目标制定更加宏大，“房地产企业需要继续扩张，将市场做得更大。”

   实际上，过去的两年时间里，国内土地市场竞争激烈，众房企纷纷高价大地，“地王”现象频现。而在此之后，内地房地产企业资金链断裂的压力越来越大，由此不少房地产企业一边疯狂拿地，却一边内感资金“饥渴”。

   而从去年上半年开始，包括万科、金地、招商地产、深振业、世茂股份等房企都纷纷制定了融资扩张的计划。

   但由于国内对房地产企业融资作了诸多限制，房地产企业融资渠道越见狭小，转而将眼光投向境外。。

  “实际上，去年房地产企业并不缺少资金，大多数房企为快速扩张，需要充裕的资金做准备。”林建晖认为。

融资渠道偏紧或加速行业分化

   国家对房地产市场的调控日渐从严偏紧，与此同时，2011年各大商业银行纷纷缩减自己的信贷规模，国内不少中小型房地产企业面临的中长期资金压力逐步加大。

   从境外资本市场举债扩张，为房企开辟了一个新的融资方式，也使得房地产企业融资渠道多元化。

   但一个显而易见的现实是，随着越来越多房企选择境外融资渠道，融资成本和难度明显加大。根据华南城融资公告显示，其融资息率高达14.25%，高出一般性融资成本。

   对此，林建晖认为：“由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户。在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。”

   保持资金链安全，永远是房地产企业求稳求快发展的症结所在。事实上，Wind数据也表明，2010年前三季度，在136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，其中近七成上市房企经营性现金流为负。

   他认为，尽管中国房地产行业仍旧处在初级发展阶段，但房地产资金链危机导致的行业两极分化的趋势已经凸显。

 “这分明在透露出一个行业分化的市场信号。强者愈强，弱者愈弱。”林建晖评论说。

   在此背景下，房地产行业中行业聚集效应在悄然衍生。而对于像万科、保利、恒大等重量级房企来说，利用财务杠杆融资将更加成熟，进入“千亿”集群仅是时间问题。但对于中小房企来说，命运或许迥然相异，直接从银行融资将更加困难。