北京市写字楼市场分析:高的不会只是楼层

        写字楼与住宅不同:写字楼是商业地产产品,它从基本属性、需求定位以及开发建设投资等方面都与住宅产品有很大不同。尤其是在开发投资方面对地产公司提出了较高要求,相对于住宅而言属于房地产公司的高端产品。

        北京市写字楼市场存在两个倒挂:北京市是中国的经济、政治、文化中心,同时北京市也是中国最重要的写字楼市场之一。在目前的北京市写字楼市场上,存在着开发投资以及价格的两个倒挂。一方面写字楼开发投资额与住宅地产相比体量很小,同时从2005年开始北京市写字楼开发投资量占整个北京市房地产开发投资量的比重也逐渐下降;另一方面在一些重要的商务区域,出现了住宅产品售价高于写字楼产品售价。

        第三产业发展为写字楼带来机会:北京市目前人均GDP已经超过10000美元,按照钱纳里的工业化阶段理论已经进入了发达经济阶段,将会带动第三产业的蓬勃发展。第三产业作为写字楼的主力需求方将会直接带动写字楼需求。

        地产公司模式转换为写字楼发展提供契机:目前国内地产公司多数采用单纯住宅开发的经营模式。在国内政策对住宅地产维持调控的局面下,各地产公司开始谋求经营模式转变。合理配备部分优质物业,尤其是写字楼将成为地产公司未来战略转换的选择。

        中国国贸与金融街将受益于写字楼发展:CBD区域是北京市写字楼体量最大的区域。中国国贸在CBD区域已占据一定的市场份额,同时形成了其自身的品牌影响力和写字楼经营开发的经验。我们预计公司将会在未来享受到写字楼市场回升所带来的机会。同时金融街区域作为北京市租金最高的区域同样也将会有进一步的表现,这将会带动金融街有进一步的发展。

        估值和投资。截至12月6日,A股市场动态PE在20.1倍,而房地产板块动态PE在22.62倍。我们认为北京市的写字楼市场存在低估。未来随着商业地产整体价值重估的到来,写字楼市场将有进一步上行的空间。预计中国国贸2010年,2011年,2012年EPS分别为0.20元,0.35元和0.47元,金融街2010年,2011年,2012年EPS分别为0.58元,0.69元和0.92元,维持对中国国贸和金融街的增持评级。（海通证券股份有限公司）