一线城市甲级写字楼租赁市场需求旺盛 租金普涨

    中原地产11月15日发布的报告显示，二次调控之后，各地办公楼租赁市场继续延续9月良好走势不断升温，5大城市甲级、准甲级写字楼租赁市场需求旺盛，租金普涨、空置率明显回落。

    报告称，尽管10月写字楼供应大幅回落，但4大一线城市写字楼销售市场未受到明显影响，相反深圳写字楼销售市场特别火爆。

    中原集团研究中心高级经理刘渊认为，受新一轮楼市调控政策影响，投资资金从住宅市场向商用物业市场流动迹象越来越明显。

    10月，五大一线城市甲级写字楼租金全面上涨，其中京沪两城市的甲级、准甲级写字楼租金上涨幅度较大。

    据中原地产监测数据显示：北京甲级写字楼市场受金融危机影响相对较小，租金最低值与危机前相比累计下跌17%;上海、深圳分别为33%、29%。目前北京甲级写字楼的租金水平已经恢复到金融危机前的水平，仅比峰值低1%。

    尽管京沪两城市租赁市场正在积极回暖，但是各地写字楼租赁市场走势仍有较大不同。据中原领先指数甲级写字楼租金指数图看，上海租金仍在低位徘徊，但北京甲级已接近金融危机前水平。

    中原监测北京57个样本甲级写字楼的平均租金数据：北京已达到269.98元/平方米月，而上海36个样本甲级写字楼平均租金为265.61元/平方米 月。很明显，北京甲级写字楼租金已经反超了上海。

    刘渊认为，两地甲级写字楼租赁市场表现出现分化有两个主要原因。

    首先北京甲级写字楼租金具有补涨效应。由于2004年五大城市中北京甲级写字楼租金涨幅位列各地城市倒数第二，仅为39%。随着全球经济形势好转，北京写字楼市场需求明显上升;而当年上海租金涨幅为53%，故北京甲级写字楼租金具有较强补涨空间。

    其次，北京经济增长领先于上海，故有市场支撑需求。北京2010年上半年实现地区生产总值6372.6亿元，同比增长12%。增速同比提高4.2个百分点;而上半年上海GDP同比上涨10.3%，低于全国10.4%涨幅水平。北京经济数据明显好于上海，对于写字楼租赁市场具有较好支撑作用。

    据中原写字楼发展潜力模型分析的结果显示，未来两城市写字楼租赁市场都将平稳上行。

    北京写字楼市场依然面临着存量较多、未来供应较大局面，上海情况略好于北京。作为中国金融中心的上海，未来对高端写字楼租金承受能力要好于北京。因此，上海写字楼租赁情况将会逐渐好转。

    10月各地写字楼市场供应方面大幅度回落，4大城市写字楼出现局部供不应求现象。

    据中原地产数据显示：各地写字楼新增供应约23.47万平方米，环比9月大幅下降50.34%。受供应大幅萎缩的影响，各地写字楼销售面积也明显下滑，仅为34.22万平方米，环比下降37.45%，目前市场供求比仅为0.69。

    2010年10月，各地商业地产市场大宗交易重现活跃局面。预计在住宅销售增幅疲软的情况下，写字楼和商铺的销售成为今年房地产市场的新亮点。

    据中原地产数据显示：各地共发生4例大宗成交，总建筑面积达到88.80万平方米，涉及金额107.35亿元。其中3例为知名国内发展商的收购案例，分别是万科、合生及SOHO中国。

    值得关注的是，久未现身国内房地产市场的外资投行已开始出手。英国老牌投资商高富诺以近15亿的总价收购上海长风国际娱乐商业中心，面积为8.96万平方米，平均成交单价为16132元/平方米。

    刘渊认为，随着“十二五”规划即将出台，标志着中国产业结构调整将进入一个新时期。预计到“十二五”期末，第三产业比例将比2010年提高4个百分点，生产性服务业在服务业中所占比重将由2007年约30%提高到40%。

    一方面第三产业的加速发展将有效地增加对写字楼的需求，二线城市有望迎来写字楼发展的新契机;另一方面住宅市场投资进一步受到打压，致使各大城市商用物业投资前景更加受到追捧，目前各地投资氛围普遍较好。

    作为中国房地产市场风向标，深圳市场的走向通常是未来国内楼市走向先导。纵观各地目前商用物业市场情况，由于受史上最严厉的住宅限购令影响，众多活跃的投资资金开始进入商业地产领域。

    8月至10月深圳写字楼市场由于无新增供应，使得一手写字楼市场成交有所减少，但是二手市场成交较为活跃。其中商务公寓和厂房类的办公物业已成为市场投资热点，这种状况在10月下半月表现尤为明显。