房地产市场变化 房价是松动还是“假摔”?

发布时间：2010年07月12日分享到：

 时至年中，新一轮房地产市场调控已过近3个月时间，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。
    房地产市场的骤然变化，背后究竟蕴藏什么含义，释放怎样的信号？是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路？
    房价：是松动还是“假摔”？
    供职于北京一家金融机构的刘晓莉，半年来坚持看房，却始终没有出手，一直等待最佳的时机。“一会儿说北京房价降8000元，一会儿说打折一会儿又取消，房价就像一滴松油，看着会下跌就是跌不下来。”她用这样一个形象的比喻，表达了自己对房价的观察。
　　事实上，从全国的角度来讲，房价已经出现了新的变化。国家统计局的数据显示，5月份，70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点，这是自2009年4月以来首次出现回落。
　　当然，在统计数据背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待，价格依旧坚挺，甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面，5月以来，绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。
　　万科总裁郁亮公开表示：“市场好的时候，万科不会惜售，市场不好的时候，万科也绝不会硬扛着不调整。”
　　但一个不争的事实是，房价上涨的“步伐”正在放慢，甚至出现下降。当前人们最为关注的是未来走势如何。这是检验房价是真的松动还是有人质疑“假摔”的最好证明。
　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条：观望-局部促销-全面促销-局部降价-全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。
　　成交量持续走低，将迫使部分热点城市房价下调，二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松表示，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临下调压力。
　　土地市场：“地王”是中途离场还是永久谢幕？
　　一度“地王”频出的土地市场，上半年连续出现流拍现象，这也是上半年房地产市场的新变化。
　　6月份第四周，北京曾经流拍的房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)再次挂牌出让，仅以3700元／平方米成交，与此前相比，此次折合楼面地价降至3608元／平方米，下降达1092元／平方米。
　　据北京市土地整理储备中心数据显示，6月北京成交23宗土地，仅3宗住宅和含住宅项目用地。当月全市土地出让收入33.097亿元，比5月缩水近七成。特别是新一轮房地产调控以来，北京土地溢价率从110.6%下调九成至13.2%，成为2009年来最低点。
　　在交易清淡的上半年过后，广州市定于7月8日出让的番禺区两宗地，其中一宗用地只有1家报名，另一宗用地只有2家报名。这种情况，近年来鲜见。
　　土地市场的新变化，一方面缘于政府加大土地供应。来自国土资源部的数据，今年前5个月全国(不含新疆、西藏、新疆生产建设兵团)住宅用地供应同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
　　一些专家分析认为，目前城市地价正从拉动房价上涨的因素，转为购房者期待价格继续下调的理由。
　　值得关注的是，随着地块不断流拍，价格下调，一些企业开始抄底拿地。旭辉集团董事长林中说，躲过地价高企之时，现在有理由谨慎拿地，“地价相比去年算是便宜了。目前储存的土地只够用两三年，所以为了持续发展，拿地是必要的。” 　　不过，也有专家担心，如果城市土地市场低迷，供应量和成交量缩水，并未引起“抄底进场”，由于滞后效应，一些城市将无法完成今年供地计划，影响明后年住宅供应。
    二手房市场：是已经见底还是持续下滑？
　　楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。
　　来自权威部门的数据显示，5月份，90个重点城市二手住房成交1572万平方米，同比下降0.8%，环比下降11.2%。
　　进入6月，二手房成交量持续下降。来自中国指数研究院的报告称，截至2010年6月28日，北京、广州、深圳、南京环比减少在30%以上，深圳成交6815套，环比减少44%，为最多。
　　伴随着交易量的下降，5月份70个大中城市二手房价格环比下降0.4%。这是自2009年2月以来首次出现环比下降。
　　“目前，北京二手房价，相比此前最高点，回落约10%，个别区域的降幅达到15%。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。
　　为什么二手房市场调控的“速冻”效应如此明显？“链家地产”市场分析师张月说：“这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度，静待房价下跌，还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛，明显抑制了市场中的购房需求。”
　　不过，不同区域的二手房均价水平变化并不相同。中国指数研究院报告称，北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价上涨过快的区域，均价下降较大，平均降幅在2000元左右。拥有中心位置和学区房等概念的二手房区域抗跌性较强。如广州的天河、天河公园、天河北等板块的二手房价格不降反升，上海徐汇等区域的房价也无松动。
　　来自21世纪不动产上海区域数据监测中心6月初发布的调查显示，有意入市的客户中，以刚性需求和置换型为主，同时也有少数意在抄底的投资者。
　　中国指数研究院预测，随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。
　　租赁市场：租金上涨是常态还是异动？
　　与逐步降温的住房销售市场不同，近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，一些位置好、配套齐全的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。
　　一些专家分析，近期租金上涨是多种因素交织而成，但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。
　　房地产调控政策出台后，对租赁市场有影响。国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“一手房市场刚性需求持币观望，不排除部分转向租赁市场，另一方面，业主由于看跌市场，也会由卖转租。”
　　柴强说：“近期暴涨，不排除个别中介机构因为业务量萎缩，为了增加收入，出现炒作行为。”
　　中原地产华北区总经理李文杰说：“自2009年年中以来，全国主要城市的租金一直处于稳定上升的态势中，租金回升也反映出经济回暖及收入的提高。”
　　接受采访的业内人士普遍表示，每年的5、6月份开始进入传统的租房旺季，很多大中专院校毕业生陆续离开校园，无论是工作还是准备考研等多数选择租房，这些需求，短期内可能会造成房源供应紧张，租金上涨。李文杰说：“从统计数据来看，每年的二季度，全国房租租赁价格都会较上个季度有所上涨。”
　　不过，进入6月，北京租金已经呈下降趋势。来自“链家地产”市场研究部统计数据显示，6月份北京平均月租2816元，环比下降2.39个百分点。
　　李文杰表示，随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上政策新租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。
    房贷政策：是继续从紧还是稍有松动？
　　差别化房贷政策，成为本轮房地产市场调控的利器。而在目前楼市调控进入政策显现期后，未来围绕楼市的金融调控，将呈现出怎样的松紧张弛，为市场瞩目。
　　央行数据显示，在政策出台后的5月份，我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元，环比跌幅超过15%。此外，从各商业银行了解到的数据可以看出，5月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。目前来看，尽管6月份数据尚未出来，但分析人士认为，房贷缩量已是板上钉钉的事。
　　历史上看，我国房地产市场的冷暖与金融调控的松紧息息相关。2007年面对快速上涨的房价，央行、银监会联合发文，提高二套房的首付比例和利率水平，成为当年楼市的转折点；在国际金融危机爆发后，地方政府加大了托市举措，正是在原本从紧的房贷政策口子出现松动后，2009年楼市呈现快速增长。
　　“在政策的引导下，楼市正在经历金融去杠杆化的过程。”中国社科院金融所金融市场研究室主任尹中立指出，房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠道主要有四条：资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上。拿资本市场融资来说，“国十条”使房地产类上市公司在内地发行股票或债券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市场上去发行债券，但需要付出10%以上的成本。再看银行贷款，新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。此外，北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为 50%，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。
　　不过专家也指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松动备受关注。不少专家建议，对于已出台的政策应坚定执行，不能松动，避免市场摇摆。当然，他们提出也不宜再出台新的从紧措施。
　　税收政策：是遏制高房价的杀手锏还是防火墙？
　　新一轮调控政策中，房地产税收政策引发市场的猜想。
　　中央政府明确要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这项税收政策是空转已久的物业税，还是对个人住宅开征的房产税？政策何时出台，试点先行还是全国推开，市场高度关注。
　　在刚刚结束的“博鳌•21世纪房地产论坛”上，来自REICO工作室的博士任荣荣说：“无论近期内物业税(房产税)是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。”
　　廖英敏表示：“对个人住宅开征房产税有利于对住房存量资源的利用，由于增加持有成本，拥有多套住房的人要么卖要么租，这会增加社会公共住房资源，应该积极推进。”
　　对房地产保有环节征税，在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。
　　对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。