新政致商业地产市场逐渐趋暖或成投资新热点

位于CBD（CBD写字楼详情）核心区域的赢嘉中心即将迎来新主人——万科集团。房产商在传统的住宅市场无法继续获得预期盈利时,大举进军商业地产领域,万科就是其中之一。

“万科此举也与当前市场发生变化有关。”牟增彬认为,由于当前利润率较低,万科从去年下半年开始已经宣称将进军商业地产寻求转型,而对赢嘉中心进行旧楼改造也是其对商业核心区土地和项目的获取方式。

万科接手赢嘉中心

在赢嘉中心现场看到,中心B座门前搭起了高高的脚手架,施工工作正在进行。赢嘉中心的拆除施工早在去年底就已经开始,目前B座7层以上已经被拆除完毕。不仅仅是内部,接下来外墙也要进行拆除和重新装修,基本工作应该在2010年底结束。

据了解,目前北京万科已经基本确定从中信地产手中接手赢嘉中心,可能通过目前进行的大规模改造将其转变成高档商住楼。

“住宅是万科的主流产业,在万科还没有真正开始商业地产运营的时期,将赢嘉中心改造成商住楼也在情理之中。”中信证券一位房地产分析师说,万科接手应该主要还是考虑到自己在住宅领域的运作经验和实力,而且,赢嘉中心的格局也比较适合进行住宅化改造。

不仅如此,万科另外两个大型商业地产项目也即将上马。

3月26日,万科就在东莞长安以溢出底价一倍的高价拿下75653平方米的地块。在这个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目中,规划有7万平方米的商业设施,包括一座约60层的地标性商业建筑。

4月8日,西安市曲江新区管委会在当地举办的中国东西部合作与贸易洽谈会上称宣称,万科将在曲江“开发总投资额80亿元,建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。

“万科做商业地产早有计划,只是没料到力度会这么密集,而且总投资超过百亿。”中信证券一位房地产行业分析师说。

现实对万科的挤压

即便如此,万科在向商业地产转型的问题上表现出的纠结同样耐人寻味。

2009年8月,凯德置地(企业专区,旗下楼盘)的毛大庆跳槽万科,坐镇华北,惹人想象,并表示,“万科并非绝对不做商业地产”。

但随后王石在各公开场合仍坚称万科长期做“减法”,不进入商业地产。

2009年11月16日,万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略:万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型,住宅与开发持有物业比为8∶2。

而在今年3月1日,万科在香港发布2009财年报告,总裁郁亮却又强调,万科的定位是主流住宅,没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。

但事实上,现在万科似乎面临着不得不转型的局面。

上述中信证券房地产分析师告诉《华夏时报》记者,2008年市场调整,以碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、恒大为代表的住宅模式遭遇重大困境,而同时,央企出身的保利地产(企业专区,旗下楼盘)、中海外等地产商贴身紧逼。而2009年下半年以来,“不当地王”的万科在一线及二线重点地区拿地越发困难。

“万科的商业模式受制于两个因素,一是成本较合理的土地储备,二是融资。”上述分析师如此评价万科现有的模式。

可以判断的是,拿地并非万科强项。现阶段,央企的强势介入和地方政府的日渐流行的捆绑型土地运作模式,使得万科拿地难度越来越大,成本越来越高,利润空间则越来越局促。因此,即使万科融资有道,却在拿地上频频受阻,这无疑成为万科的现实烦恼。

长江证券分析师苏雪晶认为,万科丰富其产品线是被迫的,因为现在越来越多的土地出让都捆绑了一定比例的商业配套,如果不做商业地产的话,就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。

各大开发商加大商业地产投资

无独有偶,就在万科被披露大手笔投入多个商业地产项目几天之后,4月13日,保利地产也表示,未来3~5年间,将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。时至今日,商业地产受开发商重视程度明显提升,各大开发商纷纷表示加大商业地产投资比例。

作为保利地产零售商业起点的南海保利水城,开业近一年出租面积已超95%,这将给保利带来稳定的租金收益。而保利似乎也从中尝到了商业地产的甜头。

据了解,保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业,涉及购物中心、酒店、写字楼及会展等商业领域,保守估计总市场价值超过150亿元,未来年租金可超10亿元。在未来的3年内,保利地产持有的商用物业面积将增加到300万平方米。

而较早进入商业开发的富力地产(企业专区,旗下楼盘)也加快了其在广州的商业布局,除了珠江新城多个商业项目推出外,今年富力也将加快商业综合项目海珠城地块的开发。除此之外,合生创展、华润置等此前专注住宅开发的开发商也给自己商业地产的发展纷纷定下了发展目标。

对于开发商纷纷热衷商业地产开发,首开集团(企业专区,旗下楼盘)总裁刘晓光曾在“2010中国商业地产行业年会”上表示,目前开发商通过股票增发、发行公司债券等在证券市场获取资金的传统方式和渠道逐渐收窄,因此大规模的房地产企业则开始考虑开发并持有酒店、写字楼、高档公寓等经营性物业,为企业持续提供稳定的租金收入,同时,依靠持有的物业也容易实现资本市场再融资。

北京大学公共经济管理研究中心研究员韩世同不无担心地指出,开发商扎堆发展商业地产,“毕竟与住宅不同,商业地产的受众面更窄,投入周期更长,也将给企业带来一定的资金压力”。

日前，二套房贷款首付款比例不得低于50%的新政出台，旋即引发房地产市场大动荡。新政抑制住宅商业地产或利好。

4月15日调控政策侧重强调实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

记者从租赁市场获悉，在北京租金抵扣月供的写字楼比比皆是，但租金可以抵扣月供的住宅却不多。大多数住宅都是靠物业上涨赚取回报。既然租金比例如此不对等，那为什么人们还是喜欢投资住宅而非商铺呢？一位投资客直言“主要是初始成本，投入住宅最低时可达2成，不到商务首付的一半，即使每一个月的成本高一点，但毕竟开始的成本要低得多。但是现在如果两者都一样了，可能就要考虑是否选择平时成本更低的商务写字楼了。”

新政出台的当天，一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，从目前的政策来看，意图很明显，主要就是要“打压房价”。为什么打压房价？是因为太多的投机资本进入到房地产尤其是住宅领域。住房是关系到国计民生的大事，如果大量的资金都在这个领域投机，就会影响到社会的和谐。但是商务写字楼恰恰相反，这是一个较纯粹的投资领域，即使有一定的泡沫和投机行为也不会影响到普通老百姓的生活。所以，政府对这个领域的调控也就不会那么猛烈。

写字楼投资或成热门项目

从这一次的新政来看，导火索是：房地产市场3月重燃热情。据国家统计局发布最新数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，创历史新高。

目前，北京住宅与商务写字楼出现“商住倒挂”的现象。而人们之所以追捧住宅就是因为进入的门槛低，现在进入的门槛被提高之后，同区域价格更低的写字楼自然更有市场了。此次新政，无疑给写字楼一个反弹。

对于不少有实力投资者来说，住宅的投机行为被规范了，他们还是会找新的机会进行投资。而这个时候的物业投资，他们会更加谨慎，对风险和回报都会有一个合理的回归。过去那种短线炒作的方式也会逐渐地减少，转而向商务写字楼这样着眼于中长线，有稳定回报的物业投资。至于商务写字楼前期所需投入的高额成本也会成为一个门槛，让物业投资成为一个科学合理的投资行为，真正保证了市场可持续的发展。