北京甲级写字楼市场回暖 外资企业向北发展

近日中国写字楼研究中心（CORC）发布了《2009年北京甲级写字楼市场回顾与展望》的报告。

根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2009年北京写字楼市场供应量达327.87万平方米，而市场整体吸纳量为132万平方米，较2008年下降12.6%。

租务市场

市场呈现出需求急剧减少，租赁市场成交的急剧减少，整体空置率持续走高的态势，同时租金价格较2008年下跌了12个百分点。作为北京主要商务区的CBD、燕莎、东二环及王府井均处北京东部，不但是写字楼最集中的地区，同时占70%以上的外资公司集中在上述地区写字楼中，这也是本年度租金下降幅度最大、空置率上升幅度最大的地区。主要原因是供给增加但需求未能同步增加，金融危机更是加大了这种失衡的局面。尽管如此，CBD及周边仍是外资公司关注的重点，金融保险、咨询顾问、传统制造行业等外资公司对该区域需求继续保持旺盛，如渣打银行、诺和诺德分别在环球金融中心租赁了10000平方米和9000平方米的面积，NTT则在凤凰置地广场A座租赁了7000平方米的面积。

值得关注的是，进入下半年，随着经济回暖，外资企业的需求恢复明显。同时，一个有趣的现象是，2009年外资企业一改“向西”发展的趋势，转而“向北”发展，多家外资机构在亚奥地区租赁大面积写字楼，如IBM租赁盘古大观写字楼22000平方米，Intel租赁环球贸易中心9000平方米。

2009年租赁市场最大的看点来自金融街区域，由于得天独厚的地区优势，写字楼租金、空置率波动不大，全年写字楼运行情况基本稳定。在此背景下，北京农村商业银行租赁金融街中心北楼50,000平方米写字楼面积，浦东发展银行租赁丰融国际大厦30,000写字楼面积。

销售市场

2009年写字楼大单成交十分活跃，所不同的是已鲜见外资机构身影，内资机构尤其是金融机构成为北京写字楼销售市场的需求主体。

一方面，外资机构由于金融危机的影响，在融资方面存在短板，海外资金进入中国相对不太容易，部分资金还要从海外银行贷款融资，而目前海外的银行贷款相对较难。从2007年写字楼销售市场外资机构大单成交锐减上不难看出，金融危机对外资机构的影响是非常巨大的。

另一方面，国内机构连续数年位居北京写字楼销售市场的需求主体，银行、证券、保险行业成为2009年大单成交的最大亮点。比如国家开发银行购买金融街北丰C1写字楼4.6万平方米，中国银行北京分行购买西单银座中心6万平方米，东北证券购买了恒奥中心D座，面积1.2万平方米，中信证券购买了瑞城中心，面积5.3万平方米。

此外，SOHO中国分别在东二环和东三环购买朝阳门SOHO一期2号楼和嘉盛中心，华融基础设施投资购买了首都时代广场，搜狐购买融科资讯中心D座4.1万平方米的写字楼面积。中国石油购买冠城名敦道A1写字楼、山西银源煤焦公司购买冠城名敦道A2写字楼。

销售市场内资的活跃源于以下原因：第一，在融资方面，与外资基金相比，国内投资者融资渠道更多、更方便，还可能得到国内银行的贷款支持，而海外资金进入中国相对较难，部分资金还要从海外银行贷款融资，而在金融危机的背景下海外的银行贷款难度很大。第二，在收益方面，海外投资者获利后资金要打回海外，需要缴纳预提所得税，而国内投资者则不需要。所以从获利空间上来说，国内投资者也更具优势。第三，在持有方面，与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同，国内投资者很多是自有资金收购，资金压力小，退出时间表更具灵活性，更可能长期持有。

另外，随着轨道交通的发展和物业的性价比优势，郊区化办公将呈现进一步发展趋势，2009年北京写字楼市场企业独栋项目迎来“小阳春”。如北京LINK分别签约北京超越未来科技发展有限公司、天津港保税区麦威国际贸易有限公司、北京圆之翰煤炭工程设计有限公司；经开•国际企业大道Ａ、Ｂ组团的三栋独栋办公楼被柳工集团及一投融资企业整栋购买，签约面积达到1.8万平方米；联东U谷也取得了不俗的销售业绩。