北京写字楼出租发展历程

发布时间：2013年07月16日分享到：

      自20世纪90年代初以来，北京写字楼出租市场的发展共经历了四个阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，以及如今的火爆阶段。

1、高速发展阶段

      1992年是北京房地产发展史上具有历史意义的一年，土地有偿使用和外销商品房政策的推行使得外商投资更加顺畅，北京市的写字楼市场才算正式进入了发展的轨道。外商、外资企业大量进入中国，特别是北京，由于外商、外资企业对写字楼质量和位置的需求，写字楼的需求量膨胀性增加，巨大的需求为北京市写字楼市场积累了大量的客户，也刺激了北京外销写字楼投资市场的逐步形成。但是，并不成熟的市场环境不可避免地带来了泡沫，由于写字楼项目建设的长期性，当时泡沫的后果直到1997年起才开始真正显露。据有关部门的统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼的租金更高达100美元/平方米·月。

      1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》提出，在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。金融街南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西至西二环，东至太平桥大街，分为南区、北区和中心区三个区域，在最早的开发时期，经营模式主要为金融街南区的土地开发，拆迁、土地平整是这一时期的主要工作；通过招商引资的方式，这一区域很快建成了百盛购物中心、金阳大厦、通泰大厦、国企大厦、投资广场、平安大厦、建行大厦等建筑。

2、萧条阶段

      这一阶段的特点就是大量甲级写字楼的集中供应，新落成的写字楼项目大部分是1992年～1995年间批准的外销写字楼项目，而且档次都相当高，只是因为供应量太过集中，市场需求受到了稀释，部分中小投资者撤出了这一市场。而始于1997年7月的东南亚金融危机，更是使得北京市的写字楼市场雪上加霜。写字楼大量空置，市场一片萧条景象。这段时期内，不少项目有价无市。从1996年底开始，北京写字楼市场走向低谷，至1998年底，1999年初才算是达到了谷底。

      金融街经过五年多的建设，到1997年的时候，一期建设初具规模，一排庞大的建筑拔地而起，成为西二环的一道新的城市景观。由于北京写字楼处于“谷底”阶段，很多人开始提出非议，认为金融街总体规划中建筑庞大的体量侵占了公共绿化和公共空间，外观争奇斗艳，其整体形象缺乏美感，对紧邻的二环路和行人都造成了强大的压迫感。面对市场和舆论的压力，公司并未改变开发建设的方向，动摇信心，而是谋求“转型”，一是精细化运作，重新制订了《金融街控制性详细规划及城市设计》（即金融街二期控规），二是从简单的土地开发转向房地产开发。

3、复苏阶段

      从1999年下半年开始，东南亚金融危机的影响开始减弱，而世界范围内的以网络经济为代表的“新经济”泡沫开始升温，同时1999年底，中美签署世贸双边准入协议，中国正式加入WTO，我国经济状况也得到了相当的好转。在1999年下半年到2001年上半年这两年内，新兴的IT企业、网络公司、各大国家金融机构等，消化了大量的写字楼空置面积，极大地支撑了北京市的写字楼市场，尤其是互联网公司的蓬勃发展，大面积吸纳了北京写字楼市场有限的供应量。并出现了少有的热租旺售景象，表明北京市的写字楼市场已经重新步入了正常的发展轨道。

      在这一阶段，金融街开始在资本市场上发力。转变经营模式以后，公司面临着巨大的资金压力，为更好地推进北京金融街的开发建设，公司顺应历史潮流，开辟了一条符合市场经济体制和运行规则的稳定规范的直接融资渠道，即完成了上市重组的工作，此举不仅使金融街公司发展迈上新的台阶，而且提高了北京金融街的知名度，使北京金融街在激烈的市场竞争中从北京走向全国，并进而从中国走向世界。

4、火爆阶段

      2001年下半年网络经济的破灭及随后席卷全球的通货紧缩危机给刚火热起来的北京写字楼市场又迎头泼了一盆冷水，再加上美国上市公司会计丑闻和911事件，投资者的信心倍受打击，2002年北京的写字楼市场仍显得比较理性。2001年申奥成功和加入世贸组织等利好因素对北京写字楼市场所带来的影响并不是像人们想象中的那么快，这是因为许多跨国大公司早已进入中国，它们在中国已经从办事处阶段过渡到合资或独资公司阶段，由于业务飞速的增长时期已经基本过去，在面积需求方面不会有很大的改变；

      到2005年北京写字楼市场由于国外资本的强势介入呈现出一支独秀的局面，租售价格连续两年双双飘红。尤其是写字楼销售市场，海外机构投资者在CBD区域频频出手，摩根斯坦利、新加坡凯德置地等都爆出大手笔成交，成为近两年北京写字楼市场的最大亮点。由于国际资本普遍看好中国未来的发展潜力和对人民币升值的预期，看好北京的写字楼市场，这段时期大型国有企业和海外基金频频出手，市场表现活跃。

      截至到如今2013年，北京甲级写字楼租金上涨至每月每平方米298.23元，写字楼空置率同时下降至1.97%，而且众多核心商圈现已接近满租，随着空置率越来越小的压力，亦庄、望京、大兴等商圈迅速崛起，一部分面积需求较大的公司在核心商圈可租赁面积有限的情况下，纷纷选择搬至周边商圈，间接的带动了周边区域的经济发展。