北京甲级写字楼租金飞涨 望京亦庄新商圈蓄势待发

一面是传统商圈日渐饱和、寸土寸金，一面是新兴商圈开疆拓土、风头正劲。在新旧两股势力错综交汇之下，北京的商业版图正在发生蜕变，人们的消费和生活习惯也正悄然改变。

高额租金“逼走”租户

数据显示，2012年是近12年来，北京甲级写字楼供应量最低的一年，也是空置率最低的一年。

据仲量联行统计显示，北京已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场，市场上写字楼的存量依旧维持在620万平方米，第四季度新增供应量依然有限，今年将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年。由于供给持续短缺，截至第三季度末，写字楼空置率仅为5.7%，创12年来新低。

与供应短缺伴随而来的是租金大幅上涨。以最具代表性的CBD区域为例，仲量联行最新报告称，年初至今，北京CBD区域租金取得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则出现下滑。仲量联行、第一太平戴维斯等多家研究机构均预计，在市场可租面积有限的背景下，核心区写字楼租金将持续上涨。

“甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金水平，迫使一些企业租户为同时满足办公空间和预算的需要，正考虑向乙级写字楼和商业园区转移，预计这一趋势将持续到2013年”，仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示。

一些对价格敏感的租户，对核心区写字楼高企租金的抵触正逐步显现。仲量联行北京研究部主管覃晓梅对记者表示，这些“出走”的租户主要以制造业、IT企业为主，据其统计，在今年前三季度，约有24%的租户从CBD迁址新兴商业区域。

新商圈初长成

在撤离CBD等传统核心商圈后，这些租户为了寻求更充足的租赁空间和相对更低的租金价格，开始向周边区域突围，望京、亦庄、酒仙桥等新的区域成为这些企业新的归宿。与此同时，这些以写字楼、新型购物中心为核心的城市新商圈，正在崛起。

望京是国内最大的居住社区，这里有30万常住人口，其中有韩国人6万。由于交通堵塞、商业配套少，望京曾一度被人们戏称为睡城。但随着交通网络不断完善、大量高档公寓的落成、外籍人士日益集中，众多知名零售集团迅速地瞄准了望京地区，在短短几年时间内，望京商圈的商业感召力日趋成形。

望京也成为传统商圈原有租户的主要输入地之一。近日，望京某高端写字楼销售总监向记者表示，今年6月推出的两栋写字楼中，刚推出市场就被一家公司整栋买下。同时，随着嘉茂购物中心望京旺角步行街等购物中心以及华堂商场、新世界百货等

相继开业，望京的商业面积也已经超过西单商圈，成为北京东北部地区的一个全新大型商圈。

此外，凭借产业带动的常住人口增长以及地铁轨道的开通，亦庄商圈的形成具备了强大的消费需求支撑。随着沃尔玛、新华联等一系列大型商业进驻，亦庄新商圈日渐完善。

除了商业、写字楼的云集，对于不少零售商来说，新兴商圈也是他们“不能不考虑”的区域。“我们已经在北京几个核心商圈开了分店，现在正在考虑像长楹天街、昌平回龙观、大兴黄村这些新区域”，北京爱慕内衣有限公司大客户总监张保平告诉记者，对于新商圈，他们认为，如果不去面对，可能几年内自己就会被淘汰”。不过，张保平也表示，与成熟商圈相比，商家对新商圈的前期评估和调研会更认真，会仔细研究每个购物中心、商场的定位，做到精准入驻。

亟待长期规划

在记者的采访过程中，家住望京、亦庄、朝北等新商圈附近的居民，都会用“日新月异”来形容近几年生活的便利性。

业内人士认为，传统意义上的商圈如金融街、CBD、中关村等，这些商圈的定位普遍以商务和商业为主，而像望京、亦庄这样的外围新商圈，其形成更大程度上是为了满足居住人口的生活需要，辅以商务需求，这些新商圈相对来说是内向型自循环的，开放性不如老商圈，因此也更具亲民性。

不过，与传统商圈相比，目前绝大多数新兴商圈仍然尚未成型。现有新商圈仍然普遍存在着同质化竞争严重、区域内业态单调以及缺少大体量商业和中高端写字楼、组团过于分散等问题。

在经营日用品的超市和商场率先入驻招揽了人气之后，新商圈内后续的配套和商业状况须有统一的规划和充分调研。“商业发展要遵循城镇化规律，商圈的培养是一个渐进的过程，企业要做到长期投资规划”，北京工商大学商业经济研究所所长洪涛认为，新城区的业态结构也要合理，要防止出现重复过剩和过度超前现象。（来自网络）