北京写字楼商圈加速扩散 “住改商”已悄然成风

发布时间：2012年10月30日分享到：

数据显示，2010年，北京写字楼全年供给量为44万平方米，但当年的需求量却达到78万平方米。今年到目前为止，全年供应量22万平方米，而吸纳量超24万平方米，目前市场可供租赁的面积仍然非常小。
　　另外一面，随着市场的变化，投资者的心态亦在发生微妙改变。投资者心态已从原来投机的心态转化为长期投资的心态，而写字楼物业则成为房地产投资市场中最受青睐的物业类型。
　　根据机构统计，今年1到9月份，北京商铺成交面积近38万平方米，同比增加了17.32%，成交的总额近81亿元，同比微跌了5.5%。而写字楼市场，1~9月份成交面积125.6万平方米，同比增长83.3%，总成交金额283.1亿元，同比上涨56.6%。写字楼交易量远远超过新建商品房40%的涨幅。
　　有机构称，在未来的一段时间内，具备升值潜力的写字楼大宗交易和中小面积高标准写字楼仍是市场关注的重点。
　　从“商改住”到“住改商”
    北京建外SOHO一家房地产中介公司从业人员小李提起写字楼市场，有说不完的感慨：“这两年写字楼的租售情况特别好，2009年的时候，很多写字楼要空置半年以上才能租出去，但是现在基本上是‘一铺难求’，CBD区域基本95%以上的写字楼都已经出租。而已经购买写字楼的小业主大多用于投资，除非等钱用，否则轻易绝不会出售。”。
　　据了解，上述地产公司人士所说的商业项目为住宅配套的项目，共两栋商业用楼。知情人士透露，按照初始规划，其中一栋做成酒店式公寓产品，另一栋做成写字楼产品，写字楼先行推向市场销售，然后根据消化情况，为公寓产品预留调整空间。开发商计划如果写字楼销售得好，另一栋楼也改将成写字楼销售。
　　事实上，“两手准备”亦为开发商最大程度降低了市场风险，并获得不菲收益。在限购令出台后的两年里，住宅市场陷入持续低迷状态，与之截然相反，写字楼、商铺等商用物业的租售价持续上涨。
　　业内人士称，2003年、2004年的时候，写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业是住宅的2倍以上，当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年，住宅市场火爆起来，“商改住”盛行，这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。
　　近两年，北京甲级写字楼租金的涨幅有目共睹。根据戴德梁行统计数据，北京写字楼租金在2012年第二季度较两年前相比上涨了85%，相比一年前也有46%的上涨。
　　根据近日多家地产研究机构发布的第三季度北京写字楼市场报告，截至今年第三季度末，北京甲级写字楼租金环比增长2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显，但业主依旧继续上调租金。其中金融街及CBD区域租金继续引领市场，分别以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。
　　写字楼商圈加速扩散
　　在业界看来，CBD、金融街等热点区域写字楼租金水平经过两年的持续上涨已经几乎逼近租户所能承受的极限，如今写字楼市场外溢效应正在显现。比如望京、亦庄、总部基地、顺义新城等非核心商圈正凭借成本优势跻身市场主流。
　　在过去的一年中，就出现一些大公司纷纷逃离北京CBD的事件，酒仙桥、上地、亦庄等区域成为它们的办公新址。
　　“从2009年以后，北京写字楼的市场竞争或者开发已经延伸到了四环以外，写字楼商圈扩散化的趋势越来越明显。”业内人士表示。
　　不过，目前写字楼售价高于住宅也是分区域的，在一些新兴区域，写字楼价格并不一定卖得过住宅。另外，写字楼操作的复杂性要比住宅高得多，而且如果没有产业支撑，盲目投资写字楼产品未必有好的回报。(来自网络)