9月北京商业地产成交集中城区 郊区近期表现欠佳

9月北京商业地产市场与上月相比基本保持平稳态势，本月写字楼市场成交明显回落，但商铺物业成交则有所增长。成交热点依旧集中在优质区域，主要为城八区商业地产集中区域，而城市边缘区近期成交则表现平平。（北京写字楼租售中心）

1、9月商业地产成交面积共计19.98万㎡，环比上涨11.37%；

2、9月写字楼新增供应明显增涨，新增供应面积10.72万㎡，环比上涨107.97%，成交面积及套数则明显下调，其中成交面积为7.18万㎡，环比小幅下调33.15%，成交均价为29262元/㎡，环比小幅提高10.87%；

3、9月商铺物业新增供应面积8.11万㎡，环比上涨幅度达122.80%，成交面积为12.8万㎡，环比上涨77.78%，同比增长25.12%，成交均价为18880元/㎡，环比下调15.52%，同比下调24.56%。

一、写字楼市场供需环境分析

1、供应：9月写字楼新增供应10.72万㎡

9月北京写字楼期房共六个城区有新增供应入市，共计供应面积10.72万㎡，环比上涨107.97%，供应物业套数共804套。中心城区中西城区有少量新增供应入市，供应面积0.22万㎡，占比2.05%，城八区中丰台区也有新增供应入市，共1.51万㎡，占总面积14.09%。本月新增供应面积前两名为通州和怀柔，供应面积分别为2.76万㎡和2.54万㎡，占比为25.75%及23.69%。

2、成交面积：9月写字楼物业成交面积、套数双重回落

2012年9月北京写字楼物业成交面积7.18万㎡，成交套数462套；2012年8月北京写字楼物业成交面积10.74万㎡，成交套数851套。9月写字楼成交面积及套数均呈现不同程度的回落趋势，其中成交面积环比下调33.15%，同比则表现为小幅增长，涨幅为8.62%，而成交套数则表现为环比、同比同时回落，其中环比下降幅度较大，达45.71%，同比下降10.81%。

3、成交价格：9月写字楼成交均价小幅提高

9月写字楼成交均价为29262元/㎡，环比上月有小幅提高，涨幅为10.87%，同比同样呈上涨趋势，涨幅相对较小，为4.84%。本月成交均价排名前三的区域为朝阳、丰台和东城，成交均价分别为45894元/㎡、33438元/㎡和30572元/㎡，三城区较上月写字楼成交均价均有不同幅度上调，朝阳区上涨幅度高达26.99%。

9月写字楼物业成交价格小幅走高的原因主要有：

1）城区内优质写字楼成交均价上涨：本月写字楼成交均价环比小幅走高，主要原因为本月城八区内写字楼物业成交热点主要集中在优质写字楼聚集区域，仅朝阳、丰台、海淀三区写字楼成交面积占比就达68.11%，且成交价格上涨幅度较大，对于本月写字楼物业成交价格的提高影响较大；

2）郊区低价成交影响价格上涨幅度：本月写字楼物业成交分布在十个城区内，其中五个为城市郊区，成交面积总和占比为31.06%，成交均价总体较为稳定。其中仅顺义区成交均价超过20000元/㎡，达20197元/㎡，仅占总成交1.53%，而门头沟区本月成交均价仅为8215元/㎡，面积占比达6.13%。郊区写字楼成交均价偏低成为影响本月写字楼成交均价涨幅的主要因素。

4、成交占比：成交热点较为集中 城八区占比近7成

9月北京写字楼成交面积7.18万㎡，共10个城区有成交，其中成交面积排名前三的为丰台、海淀和朝阳区，三区成交面积分别为2.21万㎡、1.45万㎡和1.23万㎡，占比分别为30.78%、20.19%和17.13%，三城区综合占比为68.11%，共4.89万㎡。成交热点主要集中在城八区优质写字楼项目，如国投广场、诺德中心、望京SOHO三项目占据本月成交排行榜前三名。本月写字楼成交依旧主要集中在城八区内，总成交面积达4.96万㎡，占比达69.08。

5、环线分布：五环内成交占比超6成

就各环线的成交分布情况来看，9月写字楼成交依旧主要集中在五环以内，其中四、五环之间以2.78万㎡成交量的成绩占据首位，占比为38.72%，从成交均价来看四、五环之间本月表现也十分良好，位居各环线第二，为34185元/㎡。

五、六环之间和二、三环之间以分别成交2.05万㎡和1.63万㎡的成绩位列二、三名，占比各为28.55%和22.70%。其中二、三环之间不仅在成交量上占据第三的位置，从成交均价来看，更是以40672元/㎡的优势占各环线榜首，而六环以外写字楼成交均价尚不足万元，仅为8456元/㎡，导致其价格过低的主要因素为本月门头沟区域成交均价偏低，该区写字楼物业成交主要为石龙高科大厦项目，该项目本月均价仅为7279元/㎡。
二、商铺市场供需环境分析

1、供应：9月商铺物业新增供应面积、套数环比大涨

9月商铺物业供应面积为8.11万㎡，一改7、8月低迷的供应态势，本月供应面积环比上涨幅度达122.80%，同比呈现明显回落，降幅为23.63%，共11个城区有新增供应入市，供应套数608套，环比上涨192.31%。

2、成交面积：成交面积环比上涨 套数小幅回落

9月北京商铺物业成交面积12.8万㎡，成交套数464套；8月北京商铺物业成交面积7.2万㎡，成交套数499套。9月商铺物业成交主要表现为7、8两月低潮后的回升阶段，成交面积环比上涨77.78%，同比增长25.12%，成交套数则小幅回落7.01%。

从区域来看，本月有商铺物业成交的城区多达18个，其中崇文、朝阳二区消化了本月大部分成交。成交排名前三的城区为崇文、朝阳和丰台，成交量分别为7.02万㎡、2.63万㎡和1.01万㎡，成交量占比依次为54.86%、20.55%和7.89%，三区综合占比达83.3%。

3、成交价格：9月商铺物业成交价格环比、同比均回落

9月商铺物业成交均价为18880元/㎡左右，环比、同比均呈回落趋势，其中环比下调15.52%，同比下调24.56%。主要是由于本月商铺物业成交集中程度较高，超过五成集中于崇文区，该区商铺物业成交主要集中在中海紫御公馆项目，该项目本月商铺物业成交面积为69976.14㎡，但成交价格仅为10150㎡/元，成为崇文区及全市本月商铺物业成交均价的下降的主要因素，而成交均价较高的其他城区均因成交面积较小无法对全市商铺物业成交均价产生明显影响。

4、环线分布：二、三环之间成交面积居首 均价滑落最末位

就各环线的成交分布情况来看，9月商铺成交依旧主要集中在六环以内，其中二、三环之间以7.3万㎡的成交面积排行各环线首位，占总成交面积的57.03%，均价为10979元/㎡左右，位列各环线末位，主要原因为中海紫御公馆成交均价偏低，从而拉低该环线及全市商铺物业成交均价。五、六环之间及三、四环之间位列本月商铺物业成交二、三位，成交面积为2.48㎡和1.28万㎡，分别占比19.38%和10%。

从成交均价来看，本月二环以内以57656元/㎡的商铺成交均价占据本月各环线成交价格首位，成交面积0.13万㎡，占比仅为1.02%。四、五环和三、四环之间则分别以44790元/㎡和29950元/㎡的成交均价位列本月商铺成交均价二、三名。(来自网络)