三季度北京优质物业市场趋稳 租金稳步上涨

10月18日，世邦魏理仕发布《2012年三季度北京优质物业市场回顾及展望》报告，报告显示，2012年第三季度，北京写字楼市场表现平稳。优质写字楼、零售物业空置率仍在持续下降，租金则处于平稳增长过程中，写字楼租金环比微涨1.5%，零售物业租金也小幅上涨3.6%。此外，受土地价格上涨影响，工业物业租赁市场活跃，租金短期将保持稳定增长。

　　优质写字楼空置率持续下降 租金环比涨1.5%

　　1.需求平稳 租金小幅上升

　　2012年第三季度，北京写字楼市场表现平稳。本季度优质写字楼平均租金为每月每平方米407.4元，较上季度上涨1.5%，为近6个季度以来租金涨幅最小季度，经过前期租金大幅上涨后，市场情绪渐趋平稳。本季度在供应不足的前提下，能源、汽车制造和食品等传统行业公司表现依然活跃。到三季度末，北京优质写字楼整体空值率为3.8%，较上季度小幅回落0.2个百分点。

　　2.新增供不足 空置率持续下降

　　在经历了连续两个季度没有新项目落成后，2012年三季度，位于金融街的丰铭国际中心落成，为市场提供37,000平方米写字楼面积，暂时缓解区域供应紧张的状况，但全市供不应求的局面仍在持续，本季度市场空置率下降到3.8%，可供市场选择的写字楼面积越来越少。供应不足，需求保持平稳使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至1995年以来的最低水平。自2009年开始，北京优质写字楼供应量持续下降，同期，市场需求大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史较低水平。

　　3. 市场吸纳量渐趋平稳

　　2012年第三季度，北京优质写字楼需求多来自外资公司，行业涉及制造、能源和食品等多个传统行业。本季度戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9,400平方米，成为本季度面积最大的优质写字楼租赁交易；而雀巢公司也在颐堤港承租了3,000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9,100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6,100平方米；中国信安国际投资集团承租了北京IFC 1,500楼面积，内、外资租户共同支撑了第三季度北京写字楼租赁市场需求。同时，市场整体空置率处于较低水平，可供租赁面积少，市场吸纳量也趋于平稳。

　　4. 新增供应增加 租金将保持平稳

　　预计年内，北京将有13.7万平方米写字楼供应，新增量增加，供应吃紧的局面将有所改变，供需双方对未来市场变化将持谨慎的态度。

　　零售物业市场空置率微降 租金水平缓慢上升

　　1. 新增供应继续减少 整体空置率微降

　　2012年第三季度，只有一个优质零售物业新增，凯德Mall•太阳宫于本季度落成并开业，为市场带来了约84,000平方米零售物业面积。随着大部分近期新开业项目的空置面积不断下降，北京零售物业市场整体空置率环比下降0.8个百分点至11.0%。

　　2. 成熟商业项目提升市场平均租金水平

　　受部分成熟项目优秀市场表现影响，业主积极提升项目租金，使得本季度北京优质零售物业首层租金环比上涨3.6%至每天每平方米39.4元。市级核心商圈中，王府井(600859,股吧)商圈和西单商圈优质零售物业首层租金有所上升，CBD商圈优质零售物业首层租金受区域内部分项目租金水平下降的影响整体小幅回落。

　　3. 年轻时尚品牌持续扩张

　　年轻时尚品牌持续在中国大陆地区扩张，相比于Zara、H&M和优衣库，GAP和FOREVER 21的扩张速度表现缓慢，并且主要针对国内一线城市。GAP在北京的第六家店已于季内开业，该店位于本季度新开张的凯德Mall•太阳宫店内，而面积达2,500平方米的FOREVER 21在中国大陆地区的首家旗舰店也于本季度在北京APM正式开业。季内位于CBD的侨福芳草地也开始试营业，来自英国的时尚品牌Ted Baker在中国大陆地区的首店也正式开门迎客。

　　4. 未来空置率缓慢下降 租金水平缓慢上升

　　预计未来会有更多的项目进行租户调整，因此未来整体空置率将会非常缓慢的下降。租户将对成熟零售项目持续产生需求，而成熟项目对于整体租金所起的主导作用也将促使未来的租金水平缓慢上升。

　　工业物业租金将稳定增加

　　1. 工业土地价格微涨 优质工业物业租金稳定增加

　　2012年第三季度，北京市工业用地价格微涨。工业用地平均价格较上季度上涨0.2%，至每平方米1,889元。工业厂房与物流仓储设施租金在本季度上升幅度分别为 0.6% 和 1.0%，至每月每平方米 53.5 和 35.7 元。本季度北京物流市场租赁中，全球国际货运与日通国际物流在北京空港物流基地的嘉民物流仓库各租赁了9,000平方米的面积。

　　2. 工业园办公物业租赁市场活跃

　　本季度北京工业园办公物业租金保持稳定增长，租金较上季度上升7.9%至每月每平方米135.5元。主要原因为上地与北京电子城(600658,股吧)工业园区办公物业租金在需求增长的带动下租金大幅上涨。工业园区办公物业需求增加，得益于在过去两年城市中心写字楼租金大幅上涨，部分需求逐渐向城市周边工业园办公物业转移。

　　3.工业物业租金短期将保持稳定增长

　　仓储设施和工业厂房市场供应相对不足，新增供应通常在投放市场后不久即被市场吸纳，同时，上述两种物业市场几乎没有空置面积供市场选择，预计租金报价将在短期保持稳定，而工业园办公物业租金将持续上升。(来自网络)