房地产调控的不变与变

发布时间：2012年10月19日分享到：

　国务院总理温家宝近日表示，房地产调控依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇，调控将更加注重市场和法制手段。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，经济下行压力和地方财政压力助推房地产调控方式转变。（北京写字楼租售中心）
　　一、土地市场先于楼市回暖？
　　国家统计局发布昨日发布的数据显示，9月在监测的70个城市中，与8月相比，房价价格下降的有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%.2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%增速比1-8月份回落0.2个百分点。
　　与此同时，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。土地市场回暖趋势似乎超出市场预期，这或给房地产调控带来一定压力，鉴于此，国土部表示全国土地市场未现回暖压力，而杭州更是出台新政规定，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，'从零开始'竞投配建安置用房或保障性住房面积。
　　我们认为，在房地产市场尚未明显回暖的情况下，土地市场成交回升或主要出于两方面的原因：一方面，自2011年调控以来房企拿地谨慎，一直出于去库存化的阶段，通过长时间特别是今年以来回暖的趋势，房企库存压力得到释放，资金链压力缓解，因此拿地意愿有所回升。另一方面，在国家调控下，地方政府面临较大财政压力，卖地换工资的冲动不断增强，在此情况下，地方政府推地规模也有所增大。
　　二、调控方式有待转变
　　从当前的形势和温总的表态来看，房地产市场调控放松仍将保持收紧的状态。但经济下行压力和地方财政压力也将促使调控的方式和手段出现变化，并推动相关改革提速。
　　从利益动机来看，地方政府要增收，地产商要赚钱，中央政府要靠投资拉动增长，征收房产税似乎已是大势所趋。有消息称广深等多地存量房信息系统已经建成，随着信息系统的联网和完善，不仅房产税、物业税和遗产税等其他税种的征收都将具备数据基础。随着房产税的推出，未来政府或放开中高档住宅市场，在满足高端购买力的同时，征收重税调节市场供求关系。伴随着房地产市场去库存化和调控手段市场化转变，市场化调控体制下的房地产投资有望正常回升并对经济起到拉动作用。而地方政府通过征税改善财政收入，并提取一定比例资金补贴保障性住房建设，解决保障房面临的资金难题。
　　长远来看，房产税的推出必将加快土地改革的破局。各地农地违规入市现象日盛，深圳已经开始试点小产权房转正，从利益的角度来看，小产权房可通过在土地利益上给予政府一定补偿的方式来获得转正资格。此外，农村土地确权颁证后的农地交易和管理制度改革也值得期待。广东梅州以展开相关试点。农民在宅基地和土地承包经营权在确权后可以通过土地交易市场将土地产权或管理权进行抵押贷款，在不失去土地的前提下，也可以将土地经营权变成抵押品，在市场上流转获得贷款资金，下一步甚至可以考虑资本化、证券化，保留农民对土地的"长久收益权"，以此鼓励其安心进城转型为新型城镇居民。推动二三线城市及小城镇的发展，拉动国内消费需求。另一方面，土地产权或使用权通过交易市场或更趋集中，土地价值或更加凸显并带动农业规模化和现代化经营，给相关行业带来机会。
　　综合来看，经济下行压力和地方财政压力助推房地产调控方式转变。根据行为分析，政府当前重中之重就是保就业维稳。加上经济转型需要，预期更多优惠政策将扶持软件行业，从而使其承托就业大军。(来自网络)