卓越置业"遭遇资金链紧张问题" 卖写字楼助资金回流
发布时间:2012年05月03日分享到:
自2010年11月启动全球招租以来,位于深圳福田CBD中间区南部的杰出世纪中间1号楼不断只租不售,但本年3月,杰出世纪中间卖楼的音讯在业界传开。(北京写字楼租售中心)
一个月前,杰出世纪中间1号楼开端对外发卖,以超越7万元/平方米的售价,刷新了深圳近年来贸易写字楼成交的最高单价记载。杰出集团借此取得发卖回款超越5亿元。在此之后,杰出集团因“缺钱”而不得已卖楼的传言开端在业界延伸开来,不少深圳业界人士纷繁猜想杰出能够遭遇资金链严重问题。但杰出集团对此透露表现,资金链严重的说法是惹是生非,真正的缘由是公司调整贸易项目租售比例,维系大客户关系。
但近日,《每日经济新闻》记者查询发现,杰出集团本年少有项目面市,在售项目发卖回款乏力,再加上下一年上半年有12亿信任债权集中到期,公司资金面对压力。
世纪中间卖楼单价7万元
本年3月,市场上不时传来杰出世纪中间1号楼进行发卖的音讯,而自2010年11月该中间启动全球招租以来,不断只租不售。
公开材料显示,杰出世纪中间位于福田CBD南区东南,西邻深圳会展中间,由杰出集团与皇岗村当局结合开拓,总修建面积到达43万平方米,是当前福田CBD集写字楼、贸易、酒店等于一体的综合体项目,共有4座塔楼,两边各自拥有两栋塔楼物业产权。世纪中间1号楼产权为杰出集团一切,为66层超甲级写字楼,总高度280米,是当前深圳中间区第一高楼。
因为地处黄金地段,升值潜力较高。自本年3月中旬,开端由租转售以来,杰出世纪中间1号楼售价飙升到7万元/平方米,一举刷新了近年来深圳福田中间区写字楼成交单价记载。而当前,深圳福田CBD的写字楼均匀售价也仅在5万元~6万元/平方米之间。
据记者从杰出集团调查到,杰出世纪中间1号楼执行整层发卖,当前已发卖2万多平方米,发卖均价为58000~78000元/平方米。关于卖楼的缘由,杰出集团相关人士透露表现,杰出世纪中间1号楼只是局部发卖,不会悉数出售。以租为主,出售少数物业吸引实力较强的客户,为进行“散售贸易物业+持有运营”的超甲级写字楼运营形式的探究立异。
虽然如斯,杰出集团卖写字楼的音讯震动了业界。在外界看来,杰出集团在福田CBD拥有杰出时代广场一期、二期,杰出大厦、杰出世纪中间等高端写字楼贸易项目,其房钱收益早已翻番,一次性发卖无疑是“杀鸡取卵”。
业界所遍及以为,跟着福田CBD可供开拓的写字楼地盘日渐稀少,潜在供给较弱,持有运营房钱上涨潜力宏大。而另一方面卖楼自身也惹起业界对杰出集团资金链严重的担忧,对贸易地产来说,卖楼究竟是“一锤子”的生意,不克不及构成不变的现金流。
对此,综合开拓研讨院旅行与地产研讨中间主任宋丁以为,当前贸易地产由售转租是行业趋向,假如目前进行发卖,能够是开拓商面对资金链问题。
“能够是开拓商猜测到本年贸易写字楼的价钱到了一个阶段性极点,这时分不出货,下一年能够没有出货的机遇。”众夏地产总司理助理林晓华透露表现。其还以为,本年房屋市场疲软,杰出集团一些项目还没有上市,要维持公司必然的发卖收入,就只要变卖贸易项目。但针对杰出集团资金严重的说法,林晓华透露表现,杰出手中还有必然存货,前期资金压力不大。
杰出资金链或承压
实践上,自从2011岁尾以来,深圳写字楼市场需求放缓,房钱程度增幅回落,写字楼成交价钱遭到压制,开拓商单靠房钱取得的现金开端削减。
在此之下,作为在深圳CBD拥有最多写字楼项目标杰出集团资金链能否已呈现严重场面?
众所周知,贸易地产因为开拓周期长,资金需求大,与房屋项目比拟,对开拓商运营治理形式要求更高。
普通说来,国内贸易地产遍及采用两种形式,一是房屋、贸易并存形式,二是“以售养租”形式,即为“局部出售+持有”运营形式,将贸易地产的局部产权卖给消费者,然后运作地产商本人持有的局部产权。
据杰出集团人士引见,近五年杰出在贸易地产的发卖收入曾经到达了总发卖收入的40%~50%。在一线城市中已开拓和参加开拓的贸易地产修建面积曾经超越100万平方米,其贸易项目持有运营面积的比例大约在15%左右,其他多以发卖为主,但也会依据分歧地段的贸易项目恰当添加到20%。
杰出集团方面回应称,当前杰出集团稳健运营,资金链平安,本年第一季度项目已认购逾18亿元。
2008、2009年,杰出集团两度赴港上市均“铩羽而归”,公司的分析是,因为投资者对股价估值不高,股票刊行认购不睬想,杰出决议抛弃上市。
在上市融资梦被割断之后,杰出集团在房地产信任等范畴开端募集项目资金。
自2010以来,杰出集团经过华宝信任、江苏信任、外贸信任、中诚信任等提议多只房地产信任。为开拓位于长沙和东莞的湛蓝系列项目,杰出集团于本年初又新发了约3个亿的信任融资。
但上述信任融资均属于中短期信任债权。据财汇金融剖析平台计算,杰出信任债权行将于2013年上半年集中到期,总规划约为12亿元左右。
杰出集团进行房地产开拓开端不断接纳房屋、贸易并存的形式。除了在深圳拥有较多贸易写字楼项目以外,当前在售的房屋项目包罗位于大亚湾西区的东部湛蓝海岸、长沙湛蓝海岸、东莞湛蓝城邦等项目,其可售房屋项目并不多。
林晓华以为,没有太多的可售房屋项目,开拓商现金流需求发卖回款来维持运营,“手上有什么货就卖什么货”。
上一年,受房地产调控影响,大亚湾楼市异常冷落。杰出在大亚湾东部湛蓝海岸项目发卖上也不断不睬想。
为回笼资金,杰出本年加大了降价发卖力度。3月,位于东莞的杰出湛蓝城邦就推出一批优惠特价房,发卖均价4500元/平方米,只需首付5万元,而该项目此前的均价为5500元/平方米。
据高力国际此前发布的计算数据显示,深圳甲级写字楼存量本年将到达287.8万平方米,将来超高层写字楼将进入集中迸发阶段,开拓商面对的写字楼发卖和租赁压力日渐加大。
对此,宋丁剖析以为,杰出单靠贸易项目房钱往返收资金,现金流情况会很弱,当其他项目需求很多资金时,公司发卖回款则成首要支撑。
依据方案,将来五年,杰出在全国的商务物业的开拓量近300万平方米,当前正在建立的有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地、大百集合作开拓的深圳岗厦项目、上海杰出·世纪中间、青岛杰出·世纪中间、青岛胶南金融广场等。(来自网络)