CORC：2011年北京甲级写字楼市场年度报告

　　概览
　　宏观经济
　　2011年，在复杂多变的外部环境和调结构、转方式的大背景下，北京经济增速出现回调，但总体运行基本稳定，符合调控预期，主要指标基本完成预定目标。初步核算，2011年实现地区生产总值16000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%，经济增速在回调中逐步趋稳。
　　分产业看，2011年第一产业实现增加值136.2亿元，增长0.9%；第二产业实现增加值3744.4亿元，增长6.6%，其中工业实现增加值3039亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值12119.8亿元，增长8.6%。因此，第三产业仍是北京经济增长的主要推动力，去年8.1%的经济增速80%来自第三产业的贡献。（北京写字楼出租）
　　北京调整产业结构、转变发展方式迈出重要步伐，汽车限购、楼市限购、首钢退出、高排放高污染企业关停并转四大主动调控措施，使得GDP增速整体拉低近2个百分点。其中楼市调控对经济的影响没有预想中明显，大概影响GDP增速0.5个百分点。虽然去年商品房销售降温，销售面积比上年降低12.2%，但保障房建设的大力推进部分抵消了房地产下滑对经济增长的冲击。
　　亮点是北京2011年人均地区生产总值80394元，按年平均汇率折合已达12447美元，已经接近发达国家水平。
　　写字楼市场
　　2011年，在"史上最严调控政策"的调控下，住宅地产陷入低迷，拐点论争论不休，金九银十的以惨淡收场：银行信贷、信托等融资大门陆续关闭，浓重的市场观望情绪又令不少开发商的资金链命悬一线。与之对应的是商业地产、写字楼的风起云涌，无论是写字楼销售市场还是租赁市场，均表现十分积极。在北京， 由于"十二五"规划将其打造为世界城市的利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快，更是引爆了2011年北京写字楼市场的全面爆发。
　　2011年，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持着较高的速度，写字楼市场的火爆远超人们的预期。北京甲级写字楼市场表现远远优于预期，呈现出供应减少，需求增加，租金快速大幅上涨的势头。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场入住率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。北京甲级写字楼2011的整体租金累计上涨超过50%，空置率降至12.5%，创历史新低。以国贸中心三期报价1600元人民币/平方米/月（使用面积）为标志，北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。
　　从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应与2010年相比下降36.7%。市场需求方面，受益于中国经济将步入平稳增长期，北京写字楼市场需求也将持续上升。其中以金融、汽车、IT、能源、电子、医药和制造业最为强劲。2011年写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。
　　从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺，大单成交频现。同时，在产业转型和升级中，郊区企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品发展方兴未艾，市场需求旺盛。
　　从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，南部丽泽商务区、亦庄、西部CRD都在积极拓展新的市场。
　　根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，北京写字楼市场平均售价30555元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨23.2%；平均租金262元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨55.0%；平均空置率12.5%，与2010年相比下降36.5%。
　　市场供应
　　东部地区持续领跑  亦庄商圈值得期待
　　房讯房地产研究院（CORC）调查报告显示，2011年北京写字楼市场供应量达148.8万平方米，较2010年减少36.7%。其中：
　　东部地区
　　租务市场供应主要发生在一季度和三季度。一季度共有包括微软北京总部、嘉铭中心、财源国际中心西座(IFC)和安邦保险大厦等甲级写字楼入市。其中，微软北京总部和安邦保险大厦将作为自用写字楼，为市场提供建筑面积约41万平方米。
　　三季度新增供应量包括CBD 区域43,653 平方米的博瑞大厦，燕莎区域209,000 平方米的冠城大厦，顺义区域90,000平方米的泰达科技园、东城区88,000平方米的中海地产大厦、26,000平方米的嘉禾国信大厦等。
　　销售市场新增供应包括北三环马甸桥金澳国际、望京SOHO、霄云国际、屯三里、融科望京产业中心、金融街园中园、泰达科技园等。
　　西部地区
　　西城区金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，由于暂时没有扩展的土地，近年来，金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。目前区域内主要甲级写字楼有金融街中心、丰融国际中心、太平洋保险大厦等。年内新增供应仅有泰和国际大厦提供28,000平方米的面积，目前被某设计院整租。
　　中关村区域新增供应包括清华同方科技广场二期、丹棱soho、博雅A5、光耀东方中心、国投广场等，石景山区域新增供应包括西山汇等项目。
　　南部地区
　　南部地区包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括首科大厦，大兴区新增供应主要集中在亦庄，包括联东U谷财智天地、力宝广场、枢密院、荣华国际等，黄村包括绿地云中心等。
　　房讯房地产研究院（CORC）统计显示，2011年东部地区（朝阳区、东城区）以超过60%的绝对优势连续第八年在供应量上超过西部地区（西城区、海淀区）。
　　市场需求
　　内资外资扩张积极  销售租赁同创新高
　　根据房讯房地产研究院（CORC）统计，2011年北京写字楼市场供应量达148.8万平方米，较2010年减少36.7%。而市场整体吸纳量为172万平方米，较2010年上升10.3%。
　　租务市场
　　2011年北京写字楼市场租赁交易异常活跃，持续的写字楼市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升。强劲的租户需求促使第北京甲级写字楼空置率稳定在12.5%，创过去10年来历史最低记录。
　　纵观全年，需求旺盛推动租赁交易活跃，各商圈均有租赁成交，以CBD最为可观，其次是东二环商圈。
　　东部地区写字楼年吸纳量为110万平方米，占年度全市总吸纳量的80%，其中CBD区域的年度吸纳量达50万平方米，为各商务区之首。其中主要交易源自服务业，高科技，及金融业，占比达到50%以上。例如拜尔公司承租了嘉铭中心29,000平方米，成为本年度租赁成交面积最大的交易，而丰田汽车，大众汽车和华泰汽车分别租赁了位于东部城区的中海广场、北京IFC和中汇广场13,000平方米、12,000平方米、12,000平方米写字楼面积，而人民网则在环球金融中心租赁了6,000平方米。
　　另外，杜比实验室租下环球金融中心3500平米写字楼，租金水平达到19.4元/天/平米；苹果公司租下北京财源国际中心3500平米写字楼，租金水平为7元-8元/天/平米。
　　同时，西部区域市场仍处于供不应求的状态中。2011年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空置率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空置率低的原因一方面是两区域市场需求旺盛，另一方面，金融街和中关村在年内只不足10万平方米写字楼面积落成，新增供应无法满足市场需求。随着国内金融业的快速增长，新的金融机构对写字楼不断产生需求，同时原有金融机构也有提升自身形象的需要，金融街就成为这类需求的首选。如某设计院整租泰和国际大厦28,000平方米，摩根大通租赁卓著国际中心2,400平方米，中融人寿保险租赁太平洋保险大厦3400平米，中联重科租赁中关村理想国际大厦7000平米写字楼面积等。
　　销售市场
　　虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。在通货膨胀以及人民币持续升值的大背景下，住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。
　　2011年北京写字楼大单成交十分活跃，整购大宗交易不断，涉及项目均为成熟商圈内的优质写字楼及商业，内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。
　　年内重要大单成交包括中国五矿集团公司以45亿元收购总建筑面积超过12万平方米的第五广场；某港资企业收购花旗银行、凯龙瑞投资名下的西环广场写字楼；中国核电收购北环中心二期；凯德商用以12.1亿元收购了冠城大厦之9万平方米零售物业部分；金融街控股以总价40亿收购中信城20万平方米的城市综合体。
　　当前写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2011年散售市场表现也较为乐观，北三环马甸桥金澳国际的热销开启了写字楼的热销行情，带动了国投广场、融科望京产业中心、博雅A5、望京SOHO、霄云国际、屯三里等写字楼项目的大批成交。在限购影响下为中小型投资者掘金写字楼市场提供了更多的渠道。
　　另外，随着2012年6号线、8号线、及9号线的开通也将带动非核心商圈的地产商机，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼发展在2011年迎来新的历史机遇，比如联东U谷、泰达科技园、西山汇、枢密院、企业墅等项目都取得了不俗的销售业绩。
　　市场综述
　　绿色商务战略兴起 企业独栋方兴未艾
　　在住宅市场调控的大背景下，北京的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，2011年北京写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。受此影响，开发商纷纷进军商业地产市场，写字楼建设如火如荼。
　　房讯房地产研究院（CORC）分析认为，虽然短期来看写字楼市场仍将向好，但是未来市场或将面临调整压力，供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来北京写字楼市场继续增长的主要负面因素。
　　2011年北京写字楼转型升级的一个重要标志是绿色建筑与绿色商务战略的兴起，包括一线开发商远洋国际中心A座、万通中心、凯晨世贸中心等北京国际甲级写字楼的绿色商务先行者，同时启动目前国际公认最为先进和最具实践性的绿色建筑认证评分体系-LEED认证，不仅全面提升和完善了产品的品质，为租户带来国际领先的绿色人性化办公体验，同时为整个行业树立了绿色产业升级的绿色商务建筑标杆。作为中国经济的晴雨表，中国写字楼的绿色建筑之路，不但将给中国高端商业地产注入更丰富的内涵，更是办公建筑与世界接轨、满足国际性企业对绿色办公需求的高度体现。
　　企业独栋与产业园区作为房地产产业升级与转型的代表，拥有超大面积可发挥空间和定制优势，拥有低楼层、低密度、低容积率，高绿化率的企业独栋产品，在北京周边形成了一条企业独栋与产业园区的企业独栋带，成为北京乃至全国大中型企业办公选址的新趋势。
　　从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应与2010年相比下降36.7%。市场需求方面，受益于中国经济将步入平稳增长期，北京写字楼市场需求也将持续上升。其中以金融、汽车、IT、能源、电子、医药和制造业最为强劲。2011年写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。
　　从产品结构和分布来看，一方面，绿色建筑与绿色商务兴起，成为甲级写字楼的标配；另一方面，在产业转型和升级中，郊区企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品发展方兴未艾，市场需求旺盛。根据房讯房地产研究院（CORC）与全国产业地产联盟的统计，目前北京地区企业独栋数量达到27个。
　　从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，南部丽泽商务区、亦庄、西部CRD都在积极拓展新的市场。
　　综上，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，在通货膨胀以及人民币持续升值的大背景下，住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。促使全年北京甲级写字楼整体租金水平上涨超过五成，达到历史最高点。同时，当前写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。
　　展望
　　2012年北京写字楼市场预测：第一，近郊及远郊区域写字楼项目，包括企业独栋、产业地产等新形态的写字楼产品将是2012年主要供应来源。第二，由于实体经济的平稳增长，写字楼市场将继续强势运行，预计全年空置率依然保持10%左右低位运行，2012年平均租金上涨幅度不超过15%。第三，受经济不明朗因素、银根仍然偏紧影响，2012年企业将转向保守的发展战略，预计平均售价上涨幅度不超过15%。
　　关于房讯房地产研究院
　　房讯房地产研究院（CORC）是专注于非住宅类房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国非住宅地产门户--房讯网（http://www.funxun.com）联合中国写字楼行业协会于2009年成立，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国写字楼和商业地产行业发展的智库平台。（来自网络）

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