统计称今年北京写字楼售价将涨2成

　  甲级写字楼租金上涨42.64%　写字楼售价上涨近两成

　　在刚刚过去的2011年里，北京甲级写字楼的租金价格均出现了爆炸式的上涨。高立国际的调研部董事谢靖宇告诉记者，即便租售价格一路飙升，仍有不少甲级写字楼在入市前就被整租或整售。2012年里，北京甲级写字楼的新增供应量将明显赶不上市场的迫切需求，预计今年写字楼市场会出现明显的真空期。无论是租用还是投资购买，拥有写字楼所需花费的成本都将进一步提高。

　　●甲级写字楼租金上涨42.64%

　　CBD反超金融街成最贵区域

　　刚刚过去的2011年，虽然北京有凤凰置地广场、侨福芳草地、颐堤港写字楼等多个优质写字楼入市，但并未缓解供不应求的紧张局面。正是由于甲级写字楼市场的吸纳量猛增，从而导致北京甲级写字楼整体平均租金同比上涨了42.64%，至年末达到每月每平方米274.26元。全年最大一次租金增长出现在第二季度，环比涨幅为12.37%，随后则逐渐放缓至第三季度的9.64%和第四季度的7.89%。（北京写字楼出租）

　　据了解，北京目前主要分为六大写字楼区域，分别为CBD区域、金融街区域、东长安街区域、燕莎区域、东二环区域和中关村区域。其中，金融街和CBD区域因为地理位置的优越，云集了更多的知名公司，租金价格在写字楼市场中也位列前两位。像金融街区域，上半年租金价格始终呈现出两位数的增长，空置率也降低至1.2%。不过，CBD区域的表现则更加强势，从去年第三季度开始，CBD的甲级写字楼平均租金已超过金融街，成为北京写字楼市场租金最高的区域。截至第四季度末CBD写字楼的平均租金为每月每平方米313.69元，同比上涨了55.33%。

　　对此，高立国际的调研部董事谢靖宇表示，由于金融街空置率降至1%左右，基本没有新增供应，导致租金增长幅度有限，而CBD区域内则有像国贸三期这样大体量写字楼入市，最终实现了租金价格的反超。另外，金融街的写字楼以大面积出租为主，总价动辄上亿元，平均价格也就有更大的商讨空间，而CBD区域内有不少中小公司，承租的写字楼面积不大，单价也相对较高。

　　●写字楼售价上涨近两成

　　商业地产在2011年的抬头，吸引了大量从住宅溢出的投资需求，投资商办物业也催高了商业写字楼的售价。根据北京市房地产交易管理网显示，截止到去年12月27日，北京商业写字楼签约合计为19643套，同比前一年下调了19.9%，但是成交单价则因为供不应求继续大幅上涨，每平方米达到了26347元，同比上涨了18.9%，接近两成。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，住宅受“限购”、“限贷”政策影响，对投资资金的挤出效应明显。以写字楼为代表的商业物业因为不受调控影响，成为购房人新的投资产品。另外，写字楼空置率在2011年不断下调，投资用的写字楼很快就能获得租约，出租回报率最少也在3%以上，远高于住宅产品，这也是写字楼售价上涨的重要原因。

　　目前来看，由于入驻率和租金回报率依然比较合理，预计北京写字楼市场在2012年仍有望继续保持稳定的上升。

　　不过，业内专家也提醒，写字楼的需求与国民经济的增长速度、第三产业的发展速度息息相关。在经济存在下行风险的背景下，写字楼市场也存在一定的风险，需要谨慎介入。

　　●内资买家主导写字楼大宗交易

　　在2011年，共有十桩左右的甲级写字楼被披露整售成交。重要的包括五矿集团以45亿元收购北京的第五广场用作办公楼，以及海航集团以60亿元收购丰台区的国美商都。作为去年最受关注的两个大型写字楼整购项目，出资的购买方均是以内资为主。高力国际信息披露，去年的甲级写字楼整售也均是由内资买家主导。不过，由于核心区的写字楼多是只租不售，买卖机会有限，导致大部分成功的交易均位于新兴的商业区域，如望京、海淀和丰台区。

　　亚豪机构分析师表示，在目前房地产市场整体受到调控，资金紧张的情况下，不可否认相比普通的开发商来说，央企、国企在融资渠道方面更具优势，在这个过程中，加大房产持有力度，或是转投商业地产，都是很自然的选择。内资主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

　　谢靖宇认为，包括国有企业、金融机构和民营发展商在内的内资投资者在2012年将继续主导写字楼市场。因为海外资本受困于相关的规定及限制，对于商用写字楼的直接投资相对有限，在租赁市场虽然不乏海外资本的身影，但是动辄数十亿元的大宗产权写字楼交易，海外资本的参与则相对有限。

　　●2012年将出现

　　写字楼新增供应真空期

　　虽然北京写字楼出售交易明显活跃，但高力国际仍然认为2012年将出现甲级写字楼新增供应的真空期。

　　谢靖宇表示，目前持续攀升的租金致使许多租户更为谨慎，并开始调整公司房地产战略，尤其是有大面积需求的公司。仅有两个甲级写字楼项目计划于2012年底启动预租程序，意味着在传统子市场中将可能出现供应真空。

　　另外，虽然近两年来，商业物业的土地出让密集，尤其是CBD区域和望京区域，出让了十余块商业用地，写字楼开工面积大幅增长。但这些优质写字楼完工并投入市场，预计会在2015年至2016年之间。例如2008年楼市调控时，大量商业用地的出让，普遍要经过3年的开发周期，入市是在2011年。而2010年、2011年集中出让的商业用地，最早也要2013年才能入市。所以说，眼前写字楼的新增供应不能满足市场需求。供应很可能在今年出现断档。

　　但是与此同时，有数个乙级写字楼及位于郊区商务园区的项目将推向市场，此类项目品质已有较大提升，且租金更具竞争力。对于办公地址选择弹性较大的公司来说是不错的选择。

　　谢靖宇预计，2012年写字楼市场的整体基调依旧将有利于持有方，供应短缺将造成租金的进一步上涨。与此同时，北京绝大多数甲级写字楼的资本值也就是购买成本也将继续上升。（来自网络）

【免责声明】:文章来源于网络，不代表本站支持或者赞同其观点。

 http://www.beijing-office.com/ 竭诚为您服务