去年北京5A写字楼租金普涨4成

    仲量联行近日发布的“2011年度北京房地产市场报告”显示：2011年北京甲级写字楼租金实现最大增幅，物流仓储设施租金快速增长。

　　• 甲级写字楼–市场租金在持续强劲需求的推动下大幅攀升。

　　• 优质商铺–国内外知名零售商抢滩北京市场，市场空置率下降。

　　• 高级住宅–北京服务式公寓市场平均租金实现12.5%的增长；北京高级公寓成交面积同比下降 ，平均成交价格小幅下滑。

　　• 工业物业–来自电子商务、零售和第三方物流公司的强劲需求导致多数物流仓储项目持满租状态，租金屡创新高。

　　• 投资市场–优质写字楼大宗成交以自用型买家为主，外资机构投资者青睐购物中心及工业商务园物业。

　　• 酒店市场–乐观的业绩前景给酒店投资者带来新契机。

　　写字楼市场

　　2011年全年，北京写字楼出租市场平均租金实现41%的增长幅度，成为北京写字楼市场租金增长最快的一年。2011年全年，北京市场整体累计新增供应达到75万平方米，与去年基本持平。市场共计有11个甲级写楼项目竣工，其中有4个自用，占到新增供应量的42%。2011年全年，租赁型写字楼的新增供应仍比较紧缺。至此，北京甲级写字楼整体市场存量已达到620万平方米，同比增长13.9%。

　　尽管2011年全年整体外部经济环境比较复杂，但北京甲级写字楼的整体市场需求依然保持强劲，全年甲级写字楼的净吸纳量达到86万平方米，成为继2010年的又一个活跃大年。前三个季度，在国内经济企稳并增长较快的大背景下，需求继续保持去年的强劲势头；第四季度，虽然全球金融市场动荡以及欧洲主权债务危机引发世界经济增长预期下调，但北京甲级写字楼市场需求依然保持稳步增长，没有出现市场迅速转向的情形，部分热点区域如金融街，仍出现客户排队等候出租面积的状况。

　　从租赁需求的行业来看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。尽管2011年全年有75万平方米的新增供应，但由于自用和租赁需求相当强劲，北京甲级写字楼整体市场的空置率位于近年来的历史新低，至2011年底，北京整体市场的空置率达到9.1% 。2011年北京各区域市场的空置率基本保持在10%以下，部分区域如金融街、东二环和中关村等空置率更是低于5%。如果不考虑第四季度新完工的两个项目，整体市场的空置率将达到7.0%，签约率达到96.4%。纵观2011年全年，在供应尤其是可供出租的优质写字楼面积比较紧缺和市场需求持续强劲的推动下，第四季度北京甲级写字楼市场平均净有效租金达到每平方米每月293元(按建筑面积计)，环比增长9.1%，同比增长达到41.4%。

　　展望2012年全年，预计北京共计有7个甲级写字楼竣工，总建筑面积约42万平方米。从使用性质看，如果剔除自用型写字楼物业，未来纯租赁型写字楼仅占新增供应一半左右。尽管整体外部经济环境依然不确定，经济增长出现下调，租金空前高涨，我们预计2012年，北京甲级写字楼市场需求仍将保持平稳增长，年净吸纳量超过40万平方米，空置率将继续在9%左右的低位徘徊；市场平均租金仍将保持上涨，但增长幅度趋缓。

　　优质商铺市场

　　2011年，众多国际知名零售商抢滩北京市场，大量优质购物中心业主积极对物业进行升级改造以应对激烈的竞争环境。2011年全年，北京共有3个优质购物中心开业，分别是国贸商城三期、分钟寺新业广场和凤凰汇，累计新增供应面积约14万平方米，同比2010年下降82%。由于大量的老项目进行重新定位并调整租户，导致了市场中潜在供应量的增加，很多新项目招商进展缓慢，众多计划在2011年底前开业的商业项目不断将开业日期推迟至2012年。

　　随着北京市居民可支配收入的增加，消费需求的重点逐渐由基础性消费转向中高端商品和服务消费，大量中高端奢侈服饰、珠宝及餐饮超市等积极扩张或者升级门店。本年度，王府井(600859,股吧)、第三使馆区、CBD等核心商圈的购物中心业主开始大面积调整租户，大量中高端品牌和新锐时尚品牌取代表现欠佳的商户成为新的租户，其中珠宝手表、高端服饰和超市等中高端零售商表现最为活跃。这些中高端品牌主要位于国贸三期、三里屯北区和新光天地。本年度，国贸商城三期共引进40多家珠宝服饰类高端品牌；新光天地共推出92个全新国际品牌，包括Vivienne Westwood, Piazza Sempione等；三里屯北区则汇集了Alexander Wang、MIUMIU等众多富有创意的奢侈品牌。此外，OLE、BHG等高端超市也积极在核心商圈扩张。

　　快速时尚品牌主要选址时尚购物中心或大型社区购物中心。以UNIQLO、ZARA、H&M、GAP为代表的快速时尚品牌正迅速以其时尚的设计及富有吸引力的价格成为消费需求的主力。2011年， ZARA及其姐妹品牌Stradivarius, Massimo Dutti 等共开出7家分店。GAP和H&M 分别有2家新店计划开业。此外，本土快时尚品牌Urban Renewal、MC Jeans也在积极选址。2011年，北京市优质商铺累计吸纳量达到31万平方米。

　　2011年，由于国内外零售商开店热情高涨，市场空置率呈降低趋势，第四季度空置率达到10%，同比去年下降3.9%。得益于旺盛的市场需求，很多经营良好的成熟项目在今年提高了租金，推动整体市场租金平稳上涨。2011年，优质购物中心首层平均租金同比增长12.3%，达到每平方米每月701元。

　　预计2012年全年，有14个优质商业物业开业，新增商业面积共计80万平方米。新增商业项目主要位于朝阳区和东城区王府井商圈。其中，来自凯德、太古等外资开发商旗下的商业项目招商进度较快，预租率在70%-85%之间。基于对中国市场和北京市场的乐观预期，大量奢侈品牌和新锐时尚品牌签约王府井商圈，预计2012年市场需求将延续2011年的强劲趋势。由于新开业购物中心租金水平较低，预计2012整体市场的租金增长幅度将有所放缓。同时，市场空置率将随着众多新项目的入市呈上升趋势。

　　高级住宅市场

　　2011年全年，北京服务式公寓市场平均租金实现12.5%的增长。全年，北京服务式公寓没有新增项目进入租赁市场，同时由于某一个项目经营策略转为分散出售，造成服务式公寓总量减少，当前总存量为8,095套。而且，其它一些项目由于受装修及自身经营策略的转变也导致了市场中的有效供给减少。尽管全年外部经济环境比较复杂，北京服务式公寓的租赁需求依然保持强劲，中国市场成为跨国公司全球竞争中的重要市场，因此更多的外籍管理人员和技术人员被外派到北京工作。第四季度，虽然租赁市场进入淡季，但北京服务式公寓租赁需求没有出现下滑的情形，部分热点区域，如CBD、三里屯及第三使馆区的房源仍然紧张。从租赁需求的行业来看，汽车制造、医疗制药、能源以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。强劲的租赁需求和有限的供应，导致北京服务式公寓市场的空置率不断创出新低，至2011年底，北京整体市场的空置率达到7.2%。同时，服务式公寓业主上调租金，如果没有充足的预算，客户难以找到合适的房源。四季度北京服务式公寓市场平均租金达到每平方米每月190元（按建筑面积计）。展望2012年全年，预计北京共计有3个服务式公寓竣工，总计套数580套，将部分缓解供应紧缺的现状。另一方面，鉴于全球经济增长的预期下调，部分跨国公司将会放缓扩张步伐，控制外籍员工数量以缩减成本。预计在2012年，北京服务式公寓市场需求保持平稳，空置率由于新增供应小幅上升，但平均租金仍将保持10%左右的上涨。

　　在限购政策影响下，2011年全年北京高级公寓成交面积同比大幅下降，平均成交价格小幅下滑。2011年，严厉的限购政策抑制了住宅投资性需求，全年住宅成交量同比大幅下跌。全年高级公寓成交面积为118万平方米，同比去年下降21.4%。市场中的改善性住宅的购房者成为当前高级公寓市场的主力消费群体，他们拥有购买资格和比较充裕的现金，对贷款的依赖程度较低，这部份购房者趁市场调整的时机购买大户型产品改善自身的居住条件。高级公寓成交价格在2011年一直处于小幅下滑状态，在2011年第四季度平均价格达到每平方米40,141元，环比持平，同比下降2.2%。由此，北京的高级公寓凭借其优越的地理位置和产品的竞争力，受到调控政策的影响要小于普通住宅。我们预计，高级公寓的新增供应量在2012年将有所增长，优质地段的高级公寓价格将保持稳定，而位置在四环路以外的高级公寓由于面临更多的竞争，将采取多种促销手段吸引更多的升级置业型购房者购买，以推动市场成交量的增长。

　　工业物业市场

　　来自电子商务、零售和第三方物流公司的持续强劲需求导致多数物流仓储项目持满租状态，租金屡创历史新高。2011年全年，北京优质物流仓储市场共有五个项目入市，累计新增供应约17.7万平方米，同比去年新增近6.5万平方米。至此，北京优质物流仓储市场存量已超过130万平方米，同比增长15.6%。

　　纵观2011年，持续强劲需求导致多数物流仓储项目持满租状态，租金价格屡创新高。截止到第四季度末，仓储物流平均净有效租金达每天每平方米0.99元，同比增长12.5%。仓储物流吸纳量全年持续高位，而空置率则由年初的5.1%降至年末的0.6%。新增项目很快被电子商务、零售商、制造商和第三方物流公司预租完毕，其中电子商务公司表现尤为抢眼。与此同时，越来越多的公司希望以预租、定制甚至自建的方式在日益紧张的物流仓储市场中满足自身的需求。（北京写字楼）

　　展望2012年，预计有六个项目入市，新增市场供应超过20万平方米。仲量联行预测，电子商务爆发式的增长以及来自零售和第三方物流的迅速扩张将对新增项目保持高位吸纳，整体市场空置率将在低位徘徊，仓储物流平均净有效租金有望在2012年突破每天每平方米1.1元。

　　优质商务园受跨国企业和高科技企业青睐。2011年全年，北京优质商务园新增供应主要集中在电子城(600658,股吧)、开发区和中关村科技园。截止到第四季度，北京优质商务园新增供应超过35万平方米，同比去年新增近10万平方米，市场存量已超过280万平方米。

　　2011年越来越多的跨国公司和高科技企业将目光锁定商务园，建立公司总部或研发中心。这种趋势的出现不仅是因为税收优惠政策的支持和物业成本的考虑，更重要的是随着诸如电子城、中关村软件园和经济技术开发区的不断成熟，工业商务园能够提供更专业和更综合的配套设施。与此同时，一些跨国公司和有实力的本土企业开始青睐定制工业商务园物业，去更好地满足他们多样化、个性化的办公需求。纵观2011年全年，北京优质商务园需求强劲，租户主要来自信息技术、电子、制药等行业。截止到第四季度末，商务园市场空置率约为8.1%，平均净有效租金达到每天每平方米3.0元，同比增长13.4%。

　　展望2012年，工业商务园新增供应将超过140万平方米，其中超过一半项目将对外出售。由于新增供应量的快速增长，预计平均空置率将有所上升。随着北京土地价格的持续攀升、中心商务区办公成本的增加以及新兴商务园区基础设施的逐渐完善，2012年，来自信息技术、电子和制药等行业的跨国企业以及对办公成本较为敏感的高新企业或成长型企业将对优质商务园物业保持旺盛的需求，物业租金将继续走高。

　　投资市场

　　优质写字楼大宗成交以自用型买家为主，外资机构投资者青睐购物中心及工业商务园物业。2011年，北京大宗物业投资市场表现稳定，优质写字楼物业的成交仍然最为活跃，成交主要集中在上半年完成，买家以国内企业为主，收购物业作为企业总部使用占据了较大比例。下半年，写字楼租金的高启导致了业主的惜售及对于预期资产价格的上升，使下半年较少有整栋的优质写字楼项目交易成功。北京商业的繁荣一直吸引着海外投资者，在今年完成的购物中心物业交易中，海外投资者的数量高于国内投资者。凭借长期在购物中心开发与运营方面的经验，海外投资者在购物中心运营方面仍比国内开发商与机构投资者占有较大优势，位于交通便捷地理位置的在建项目或经营不良的待售资产都是潜在的投资目标。工业商务园物业交易在2011年十分活跃，在第四季度又有两个新的交易完成，上地、 望京与亦庄是主要的成交区域，其中外资机构投资者的数量高于国内投资者。北京在研发方面的优势给高科技企业提供了良好发展空间，也给工业商务园物业带来稳定的投资回报。

　　仲量联行中国区投资部主管翰德伟先生指出“鉴于北京写字楼市场的突出表现，近期一些新募集的资金仍然聚焦于北京的写字楼市场，从中期发展看，在活跃的供给与需求的推动下，包括购物中心、工业商务园及仓储物流库都是机构投资者在北京的投资目标。”

　　酒店市场

　　乐观的业绩前景给酒店投资者带来新契机。继2010年北京酒店市场入住率呈现了可观的回升趋势，2011年又是一个令北京酒店业主倍加欣喜的年份。作为经济蓬勃发展的中国首都，北京旅游(000802,股吧)及酒店市场增长迅速。截至2011年11月，北京入境游客总人数达到484万人次，较2010年同期增长5.8%。商务及休闲客源持续2010年的增长势头。与此同时，商务会议（包括奖励旅游）的客源在2011年开始恢复。

　　市场需求增加及新增酒店有限供给为2011年酒店市场的业绩提升创造了有利的环境。北京酒店管理者已将运营的重点从入住率转向了房价的提高。截至2011年11月，北京五星级酒店的入住率和平均房价随着需求的增长而稳步上升至66.9%及人民币1,141元，两者的增长率分别为5.3%和9.0%。在两个指标的影响下，每间可出租房间收入的增幅到达了17.8%。豪华酒店市场的房价增长更为明显，这不仅说明酒店管理者对房价提升的信心，更意味着游客的价格敏感度有所下降。

　　北京高端酒店市场由于新增供给有限及市场预期良好，酒店业绩表现将持续提高。仲量联行酒店集团高级副总裁葛灵汉指出：“从中长期的角度来看，北京办公楼供给增加能为酒店提供更多的潜在商务客源，且在北京核心区域新开发的酒店供给预计有限，由此带来更多资产处置的机会。酒店业主应重新考虑酒店资产战略，以获得更多市场机遇。”（来自新浪乐居）

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