昨日，市住建委发布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行方法》，面向社会征意见。

　　共有资金管理须先成立业主大会

　　今年5月，怀柔试点业主大会注销制度等一系列物业管理方式，其中也包括实行业主共有资金的制度。市住建委相关担任人表示，试点方案于9月中旬起全市推行，此次征求意见的《方法》就是为了未来全市推行时应用。

　　“采用共有资金管理有一个必需的前提，就是首先这个小区要成立业主大会。同时，业主大会必需注销备案，成为一个实体组织，才干开设账户，管理共有资金。”该担任人说。

　　物业效劳资金首先交给业主大会

　　依据《暂行方法》，共有资金是全体业主共同一切的资金。主要包括五大方面的资金：物业效劳资金、住宅专项维修资金、物业共用局部运营收益、业主根据管理规约商定或者业主大会会议决议分摊的费用、业主大会的其他合法收入。

　　小区业主大会成立并注销后，可到银行开立业主共有资金账户，写字楼网，分类存储业主共有资金。

　　这意味着以往交给物业公司的物业费，将以物业效劳资金的方式，首先交给业主大会。小区的物业效劳合同是由业主大会与物业公司签署，物业效劳费也由业主大会一并支付给物业企业。同时，过去业主们缴存的住宅专项维修资金，今后也能直接划转到业主大会的账户中，运用起来愈加便当。

　　《暂行方法》还明白，假如业主拖欠物业效劳资金和其他分摊费用，业主大会应当及时催缴。业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行担任催缴。

　　全体业主应当在小区《管理规约》中肯定业主欠费的追缴方法，包括公示欠费业主名单、限制欠费业主共同管理的权益、收取滞纳金等惩戒措施和详细施行主体。

　　■ 聚焦

　　催缴措施需经业主共同商定

　　关于催缴的措施，征求意见稿提出了三种方式。

　　一是业主大会可依照管理规约的商定，向欠费业主发出欠费交纳通知单，在小区显著位置公示欠费业主名单、门牌号及欠费金额，业主大会可向拖欠物业效劳资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金，滞纳金归全体业主共有；二是限制欠费业主行使局部共同管理的权益，如限制欠费业主的业主大会会议表决权等；三是向法院提起诉讼。

　　该担任人表示，《暂行方法》中的很多规则，包括关于欠费业主的追缴方式，都设置了一个前提，就是这些措施都要先在《管理规约》中商定，“要充沛表现业主是物业管理的主体，政府规章则是一个引导。”

　　业委会人员可发工资津贴

　　与怀柔试点相同，征求意见稿中关于电梯广告等物业共有局部的运营收益，以及业主大会的其他合法收入，都能够直接归入业主共有资金的账户中。还肯定了业主大会能够用这笔资金来支付哪些费用，包括业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等；财务、审计、承接查验、物业效劳评价监理等费用。

　　这意味着，目前大局部小区都是“意愿者”的业委会成员和工作人员，将能够应用共有局部的运营收益，领取到一定的工资或津贴。关于工资的规范，该担任人表示还是应当由全体业主来商定。此外，假如这些费用不够合理支出的，缺乏局部由业主分摊，存入业主共有资金账户中。

　　买房可讨取费用结清证明

　　在二手房买卖中，假如卖房人拖欠了业主共有资金，那么这些资金会不会转嫁到买房人身上？征求意见稿中明白提出了措施。

　　首先，业主拖欠物业效劳资金、专项维修资金和其他分摊费用的，假如要卖房，应当与业主大会结清费用。

　　同时，买房人与卖房人能够在房屋买卖合同中商定卖房人欠交物业效劳资金、专项维修资金和分摊费用向买房人的债务转移。当然，假如买房人不愿意承当这些债务，也能够请求卖房人结清费用之后再买卖。

　　此外，买房人在购置业主出卖的房屋时，能够向业主大会讨取相关费用已结清的书面确认文件，业主大会也应当提供。

　　■ 释疑

　　问：如何交存共有资金？

　　答：业主能够依照管理规约的商定或业主共同决议，定期将物业效劳资金和其他分摊费用存入业主一卡通，由业主大会依照商定经过银行从业主一卡通中划转。业主还能够查询到本人的业主一卡通中，共有资金的运用、增值收益和账面余额等。　

　　问：如何管理共有资金？

　　答：业主大会应当树立特地的业主共有资金财务管理制度，保证资金平安。应当延聘特地的财务管理人员管理资金。严禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，或未经业主共同决议应用资金对外投资。　

　　问：如何监管共有资金？

　　答：业主大会能够设立特地机构监视业主共有资金的运用，业主大会要在每年一季度向业主公示共有资金交存、运用、增值收益和结存的数额，开支的项目、费用和分摊等状况。（来自新浪乐居）